借り換えした方がお得なの？住宅ローンの借り換えの目安と注意点について
日銀の金融政策の影響で長いこと低金利が続いてますが、住宅ローンの借入時の金利って覚えてますか？
今後の日本の財政政策によりインフレ率2%の経済成長をするのであれば、日銀の金融政策で金利が上がるのですが…
アメリカでは2021年に、コロナ禍にもかかわらず大規模な財政政策をしたためにインフレ率6.2%となっているので、FRBが金融引き締めに動くのではないかと言われています（→結果として金利上昇する）
岸田政権下での財政政策をみるに、経済成長はあまり期待できないなと思います。
したがって、おそらくこの先も低金利が続くと思います。
借り換えした方がお得なの？
金利差が0.3%以上ある場合は借り換えを考えた方がいいと思います。
また、金利が安い今の段階で固定金利を選べば、今後の金利の上昇に対して有利になります。
現在、自民党内にも積極財政派が増えているので、これからデフレ脱却のための積極財政がされれば、まだ先ですが金利も上がっていきます。
少しでも返済の負担を減らしたい場合は、低金利の今の時期に借り換えを見直すことが重要です。
今回は、住宅ローンの借り換えの目安と借り換えのメリットと注意点などをご紹介します。
この記事が、住宅ローンの借り換えを検討している人のお役に立てれば幸いです。
【自己紹介】
Bさん@アーキトリック
一級建築士 第303020号
耐震診断・耐震改修技術者
アーキトリック一級建築士事務所
設計事務所を18年間(2024年現在)運営している現役の一級建築士です。
店舗や旅館を中心に3桁の案件をこなしてきました。
現在は住宅設計やリノベーションを中心に活動をしています。
設計事務所のブログを始めて2年目で月間25000PVを達成！
住宅に関する悩みを解決すべく、ブログやTwitterで情報発信しています。
「いいね!」や「フォロー」していただけるとうれしいです。ヨロシク(b･ω･d)デス♪
それからコメント欄はこれまで皆さんが経験してきたことを発信する場として使っていただければ幸いです。
役立つ情報をみんなで共有できるような書き込みは大歓迎です。
目次
住宅ローンの借り換えの目安って？
現在、住宅ローンは低金利となっているため、借り換え先によっては返済額を100万円以上軽減できる場合もあります。
そのため、できるだけお得に住宅ローンを借り換えたい人は多いでしょう。
しかし、住宅ローンを借り換える際には手数料などの諸費用がかかります。
金利差の小さい住宅ローンに借り換えると、かえって損をするケースも少なくありません。
住宅ローンをお得に借り換えるには金利差が0.3%以上が目安となります。
以下、なぜ金利差が0.3%以上でお得になるのかみていきましょう。
目安となる金利差は0.3%以上
一般的に、金利差が大きいほど借り換えの効果も高くなります。
ネットや書籍には「金利差1%以上でお得になる」と書かれていることもありますが、必ずしも1％以上の金利差が必要となるわけではありません。
下記は、借り換え前後の金利差によって、どれくらいお得になるのかを示した表です。
変動金利0.415%に借り換えた場合
※住宅ローン残高2000万円、残りの返済期間20年、借り換え後の金利0.415%、元利均等返済
現在の金利 | 借り換え前後 の金利差 | 借り換えでお得になる金額 ※諸費用含む |
| 1.20% | 0.785% | 1,001,040円 |
| 1.10% | 0.685% | 784,800円 |
| 1.00% | 0.585% | 570,000円 |
| 0.90% | 0.485% | 356,640円 |
| 0.80% | 0.385% | 144,480円 |
| 0.70% | 0.285% | -66,480円 |
| 0.60% | 0.185% | -275,760円 |
| 0.50% | 0.085% | -484,080円 |
上記の表から、金利差0.3％以上であれば、借り換えでお得になる可能性があることがわかります。
残高が多く返済期間が長い場合
先ほど説明した金利差に加えて、借り換えによるメリットが出やすいのは、ローン残高が多く返済期間が長い場合です。
下記は、ローン残高3,000万円で金利1.0％の住宅ローンから、金利0.415%の住宅ローンに借り換えたときのシミュレーション結果です。
10年・20年・30年という返済期間ごとに金額の変化をまとめています。
| 残りの返済期間 | 借り換えでお得になる金額 |
| 30年 | 1,919,573円 |
| 20年 | 938,885円 |
| 10年 | 608円 |
上記を見れば、返済期間が長ければ長いほど、借り換えでお得になる金額は増えることがわかります。
金利差がない場合でのメリット
金利差は大きくないと住宅ローンを借り換える意味がないと考えている人もいるかもしれません。
しかし、ローン返済額を抑えること以外にも、住宅ローンの借り換えにはメリットがあります。
代表的なことは以下になります。
・固定金利にすることでの安心感
・手厚い団体信用生命保険
固定金利にすることでの安心感
変動金利から固定金利に借り換えれば、金利変動によって返済額が増えることはありません。
先にも述べたように景気の回復具合では金利が上昇するリスクがあります。
低金利の今、固定金利への借り換えは時期的にいいタイミングだと思います。
固定金利の住宅ローンに借り換えることで安心して返済できるというメリットを得られます。
手厚い団体信用生命保険
住宅ローンを借り換える場合、現在加入している団体信用生命保険（団信）の保障は終了となり、あらためて別の団信に加入することになります。
借り換え時に手厚い保障がある団体信用生命保険（団信）に加入すれば、不測の事態に備えることができます。
団体信用生命保険の詳しい比較はこちらのサイトをご参照下さい↓
「住宅ローンの団信を比較！FPがおすすめするお得な保障内容を紹介」
| 金融機関 | 団信の種類 |
| auじぶん銀行 | ・ワイド団信 ・がん50％保障団信 ・がん100％保障団信 ・11疾病保障団信 |
| 住信SBIネット銀行 | ・全疾病保障 |
| ソニー銀行 | ・がん50％保障団信 ・がん100％保障団信 ・3大疾病保障団信 ・生活習慣病団信 |
| イオン銀行 | ・がん保障 ・8疾病保障 |
| 新生銀行 | ・安心保障付団信 |
| ARUHI | ・ワイド団信 ・がん50％保障団信 ・がん100％保障団信 ・生活習慣病団信 |
| 三井住友銀行 | ・連生団体信用生命保険 ・8大疾病保障 |
| 三菱ＵＦＪ銀行 | ・ワイド団信 ・7大疾病保障 |
| りそな銀行 | ・ワイド団信 ・3大疾病保障 ・団信革命 |
| みずほ銀行 | ・がん団信 ・ワイド団信 |
上の表のように各金融機関は他行と差別化を図るために特徴的な団信を提供しています。
住宅ローンを借り換える際の注意点
借り換えの際に注意することは以下の通りです。
・借り換え時の諸費用
・住宅ローンの審査
借り換えと言えども、住宅ローンを新たに借り入れることと同じです。
住宅ローンを借り入れた時と同じような諸費用が必要になります。
この諸費用含めてトータルで判断する様にしましょう。
借り換え時の諸費用について
借り換え時の諸費用は大きい金額は①保証料、②手数料、③団体信用生命保険料の3つで「住宅ローンの3大コスト」と言われています。
①保証料
保証料は万が一、住宅ローンの支払いができなかったときに、信用保証会社に立て替えてもらうための費用です。(最近は保証料ゼロの銀行も増えています)
借入金額×保証料率で求められます。
りそな銀行の例）
2,000万を返済期間20年で借換えた場合、保証料率1.48%なので、
20,000,000×1.48%=296,000
29万6千円となります。
②手数料
住宅ローンを借り換える際に、事務手続きの手数料を銀行などに支払う費用になります。「事務手数料」「取引手数料」とも呼ばれています。
銀行によって3万〜55万円程度かかります。(ネット銀行では0円のところもあります)
③団体信用生命保険料
住宅ローンを借りた本人がケガや病気などで、死亡または高度障害になり、住宅ローンを返済できなくなった場合、保険金で残っている住宅ローンを相殺できる保険料です。
大半の銀行が金利に内包しています。
その他にかかる費用としては④印紙代、⑤登録免許税、⑥司法書士の報酬、⑦火災保険料・地震保険料、⑧物件検査手数料（フラット35のみ）がかかります。
かかる費用をまとめると以下になります。
| 借り換えの諸費用 | |
| ①保証料 | 0～45万 |
| ②手数料 | 0〜55万 |
| ③団体信用生命保険料 | 0(金利に内包) |
| ④印紙代 | 501万以上～1,000万以下：1万 1,001万以上～5,000万以下：2万 5,001万以上～1億以下：6万 ※借入金額に応じて印紙税額は変動 |
| ⑤登録免許税 | 3万〜10万 |
| ⑥司法書士の報酬 | 5万〜10万 |
| ⑦火災保険料・地震保険料 | 数万 |
| ⑧物件検査手数料 | フラット35のみ |
| 諸費用の合計 | 30万〜80万 |
住宅ローンの審査について
住宅ローンの借り換えにおいても、新規の借り入れと同様に審査に通る必要があります。
そのため、金融機関の審査に通らなければ、住宅ローンを借り換えることはできません。
当初の借り入れ時は問題なかったとしても、年齢の上昇や健康状態の悪化などの理由から、借り換えの審査に通らないケースはめずらしくありません。
「問題なく審査に通るだろう」と考えていると、いざ審査に落ちたときに返済計画が崩れてしまう恐れがあるため、複数の金融機関に借り換えの事前審査を申し込むことをおすすめします。
借り換えにおすすめの住宅ローン
住宅ローンを借り換えるポイントは、諸費用も含めたトータルコストを比較検討しつつ、複数の金融機関の仮審査に申し込むことです。
とはいえ、どの金融機関に借り換え審査を申し込めばよいのかわからないと迷う人もいるでしょう。
また、住宅ローンの審査するときに複数の金融機関に個々に審査の申し込みをするのは手間がかかってしまいます。
一度の入力で最大6銀行まで審査してくれるこちらのサイトがおすすめです↓
まとめ
今回は、住宅ローンの借り換えの目安と借り換えのメリットと注意点などをご紹介してきました。
まとめると以下になります。
■住宅ローンの借り換えの目安
・目安となる金利差は0.3%以上
・残高が多く返済期間が長い場合
■金利差がない場合でのメリット
・固定金利にすることでの安心感
・手厚い団体信用生命保険
■借り換える際の注意点
・借り換え時の諸費用
→諸費用の合計は30万から80万
・住宅ローンの審査
となります。
有利になります。
現在、自民党内にも積極財政派が増えているので、これからデフレ脱却のための積極財政がされれば、まだ先ですが金利も上がっていきます。
少しでも返済の負担を減らしたい場合は、低金利の今の時期に借り換えを見直してみましょう。
この記事が、住宅ローンの借り換えを検討している人のお役に立てれば幸いです。
この記事が役に立った、面白かったという方はコメントしてくださいね。
また、FacebookやTwitterでみなさんのお役にたてる情報発信しています！
「いいね!」や「フォロー」していただけるとうれしいです。ヨロシク(b･ω･d)デス♪
アーキトリック一級建築士事務所
