中古マンションのメリットってなに?中古マンションのリノベーションの注意点

新築よりも中古物件を買ってリノベーションした方が工事費用を安くすることができます。
中古物件は都市部や別荘地など立地の良い場所に多い傾向があります。

中古物件を購入する場合は何を注意すればいいの?
リノベーション向きの物件を探すのがいちばんの近道になります。
リノベーション向き物件とは、しっかりとホームインスペクターによる事前調査やリフォーム履歴の残っている物件のことです。
私は18年間(2024年現在)注文住宅やリノベーションを中心に設計事務所を運営してきましたが、
中古マンションのリノベーションは既存のPS(パイプスペース)や耐力壁など位置によって間取りが限られてしまうと感じています。
今回は中古マンションをリノベーションするときの注意点をご紹介します。
この記事を読むと以下のことがわかります。
この記事でわかること
・中古マンションのリノベーションのメリットとデメリット
・中古マンションのリノベーションの注意点
上記のことがわかります。
中古マンションは注意して物件を選べば高い断熱性能で光熱費を安く抑えることも可能です。
また、立地の良い場所に建てられている場合が多いので、高齢になって車が乗れなくなっても安心して暮らすことができます。
リノベーション向きの中古マンションを見つけて安くて快適な住環境を手に入れましょう。
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ひかリノベでは物件購入前にホームインスペクターによる調査を実施し、物件の老朽化具合や修繕が必要な箇所などを見つけてくれるからです。
ホームインスペクターによる調査によって、中古物件の配管や設備の劣化状況などがわかるので、後から追加で工事費用が増加することを防ぐことができます。
また、ひかリノベでは物件探しにデザイナーも参加してくれて、希望の間取りや設備機器の導入が可能かどうかその場で判断してくれます。
素人だとなかなかわかりにくいので、プロが見てくれるなら安心ですね。
【自己紹介】

Bさん@アーキトリック
一級建築士 第303020号
耐震診断・耐震改修技術者
アーキトリック一級建築士事務所
設計事務所を18年間(2024年現在)運営している現役の一級建築士です。
店舗や旅館を中心に3桁の案件をこなしてきました。
現在は住宅設計やリノベーションを中心に活動をしています。
設計事務所のブログを始めて2年目で月間25000PVを達成!
住宅に関する悩みを解決すべく、ブログやTwitterで情報発信しています。
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目次
中古マンションのリノベーションのメリット

中古マンションのリノベーションのメリットは以下になります。
中古マンションのリノベーションのメリット
・戸建てに比べて物件価格が安い
・リノベーション向き物件が多い
・立地が良い場所が多い
戸建てに比べて物件価格が安い
中古マンションのリノベーションのメリットは、戸建てに比べて物件価格が安いことです。
土地代を含まないので、マンションの方が戸建に比べて物件価格が安くなる場合が多いからです。
一般的なリノベーションの費用は以下になります。
・マンション:1㎡あたり15万〜20万円程度
・戸建住宅:1㎡あたり10万〜22万円程度
例えば、60㎡のマンションのフルリノベーションの費用相場は900〜1,200万円、約30坪(100㎡)の戸建住宅では1,000〜2,200万円程度になります。
マンションの場合は60〜70㎡程度の広さの物件が多いのですが、
戸建の場合は34.243坪(113.2㎡)が全国平均の大きさになります(2020年度)。
地域によってかなり差はありますが、戸建30坪以上になる場合が多くフルリノベーションだと2000万円以上かかる場合が多いです。
リノベーション向き物件が多い
中古マンションのリノベーションのメリットは、リノベーション向き物件が多いことです。
2023年度10月時点で全国にある共同住宅の総戸数のうち16.7%が空き家というデータがあります。
5年間で8.6%増加、20年前と比べると1.6倍に増えています。
物件の選択肢が多いとリノベーション向きの物件に出会う可能性は高くなります。
エリアや希望条件にもよりますが、都市部で築年数30年以上たった中古マンションの物件数は多い傾向があります。
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ホームインスペクターによる調査によって、中古物件の配管や設備の劣化状況などがわかるので、後から追加で工事費用が増加することを防ぐことができます。
また、ひかリノベでは物件探しにデザイナーも参加してくれて、希望の間取りや設備機器の導入が可能かどうかその場で判断してくれます。
素人だとなかなかわかりにくいので、プロが見てくれるなら安心ですね。
立地が良い場所が多い
中古マンションのリノベーションのメリットは、立地が良い場所が多いことです。
都市部で最寄駅から近かったり、商店街や大型スパーが近かったりとマンションの方が戸建よりも立地の良い場所にあることが多いです。
駅近や商業施設が充実したエリアに住むことで生活の質を向上させることができます。
特に都市部では、戸建住宅よりもマンションのほうが交通アクセスや周辺環境の利便性が高いことが多いため、長期的な住みやすさを考えると暮らしやすくなります。
中古マンションのリノベーションのデメリット

中古マンションのリノベーションのデメリットは以下になります。
中古マンションのリノベーションのデメリット
・戸建てよりも自由度が低い
・共用部分の工事が難しい
・管理組合に許可を得る必要がある
戸建てよりも自由度が低い
中古マンションのリノベーションのデメリットは、戸建てよりも自由度が低いことです。
マンションの場合はRC造、SRC造がほとんどなので、壁や床を壊すことはできないからです。
木造や鉄骨造の戸建住宅の場合は、構造的な補強は必要になりますが、ある程度の自由度はあります。
PS(パイプスペース)や給水、排水の位置は変更できないので水まわりの間取りを大幅に変更することは難しいです。
また、マンションによっては防音性能を確保する仕様や、床の素材が指定されている場合もあるので、フローリングに変更することができなかったりします。
共用部分の工事が難しい
中古マンションのリノベーションのデメリットは、共用部分の工事が難しいことです。
マンションでは、共用部分にあたる箇所のリノベーションは基本的に許可が必要です。
例えば、玄関ドアや窓サッシの交換などは、管理組合の承認を得る必要があります。
工事の範囲が限られるため、計画段階でしっかりと確認することが大切です。
管理組合に許可を得る必要がある
中古マンションのリノベーションのデメリットは、管理組合に許可を得る必要があることです。
マンションでのリノベーションでは、管理組合の許可が不可欠です。
特に大規模な工事や構造部分に関わる変更の場合、計画の提出や説明会への参加が求められることがあります。
エアコンを設置する場合など室外機を共用部分に設置することはできない場合が多いです。
また、玄関ドアや窓サッシの交換などは、管理組合の承認を得る必要があります。
中古マンションのリノベーションの注意点

中古マンションのリノベーションの注意点は以下になります。
中古マンションのリノベーションの注意点
・角部屋や最上階は選ばない
・1981年以降の物件を選ぶ
・周辺環境の利便性
・住人の層とコミュニティー
・管理状態と管理組合の運営
・配管や水回りの状況
・雨漏りや内装のカビの有無
・リノベーションしやすい間取り
・実績のある施工会社を選ぶ
・工事中のクレーム対応
角部屋や最上階は選ばない
中古マンションのリノベーションの注意点は、角部屋や最上階は選ばないことです。
角部屋や最上階は外気の影響を受けやすく、断熱性能が低いマンションだと夏は暑く、冬は寒い温熱環境になってしまうからです。

マンションだとどこを選べばいいの?
中間層で両隣に部屋があると外気の影響をあまり受けずに、夏は涼しく冬は暖かな温熱環境になります。
中間層で両隣に部屋があるとエアコンの光熱費も格段に違ってきます。
また、外気に接する壁が少ないので雨漏りのリスクも少なくなります。
中古マンションを選ぶ際は中間層で両隣に部屋のある物件を選びましょう。
1981年以降の物件を選ぶ
中古マンションのリノベーションの注意点は、1981年以降の物件を選ぶことです。
1981年以降の物件は新耐震基準で設計された建物なので、地震に対する安全性が高いからです。

1981年以降の物件じゃないといけないの?
マンション全体で耐震改修工事をしていれば安全性は高くなります。
築年数のたった古いマンションだと耐震改修工事をする費用が集まらずにそのままの状態で売りに出されているケースが多いです。
建物の耐震性は万が一地震が起きた際に命に関わる重要なことなので、しっかりとチェックをしましょう。
周辺環境の利便性
中古マンションのリノベーションの注意点は、周辺環境の利便性に注意することです。
駅やスーパー、病院、学校などへのアクセスの良さは、日々の生活を大きく左右するからです。
また、将来的に売却や賃貸として貸出す場合も周辺環境の利便性が重要視されるのでしっかりと確認しておきましょう。

周辺環境の利便性が悪いとどうなるの?
将来的な資産価値の低下や、なかなか買い手がつかないなどの問題が発生します。
また、高齢になって車に乗れなくなった場合など買い物に行くのも大変になってしまいます。
市街化調整区域などに建つマンションなど人口減少が進んでいる場合もあるので、
地域サービスの低下や店舗などの減少傾向などをしっかりと確認しておきましょう。
住人の層とコミュニティー
中古マンションのリノベーションの注意点は、住人の層とコミュニティーに注意することです。
居住者層やコミュニティーの雰囲気も、快適な暮らしを実現する上で重要だからです。
既に住んでいる人の生活スタイルや価値観が環境に影響を与えることが考えられます。

どんな影響があるの?
例えば、ファミリー層が多いマンションの近隣では子供の遊び場や保育園などの施設が充実していたりします。
また、高齢者が多いマンションだと管理組合の活動が滞っているケースが考えられます。
なるべく、住人の層とコミュニティーが自分たち家族に近いマンションを選ぶようにしましょう。
管理状態と管理組合の運営
中古マンションのリノベーションの注意点は、管理状態と管理組合の運営状況を確認することです。
管理が届いているマンションでは、共用部の清掃や修繕が適切に実施されており、建物全体の状態が良好の場合が多いからです。
修繕の遅れは劣化が進んでしまい資産価値の低下に繋がります。

管理状況と管理組合の運営状況はどうやって確認すればいいの?
物件を取り扱っている不動産会社に聞いてみるとわかります。
修繕積立金がしっかりと計画されているマンションは、外壁塗装やエレベーターの修理が定期的に行われ、快適な環境が保たれています。
しっかりと管理組合が運営されていて、修繕積立金の使い道が明確なマンションを選ぶようにしましょう。
配管や水回りの状況
中古マンションのリノベーションの注意点は、配管や水回りの状況を確認することです。
築年数が経過したマンションでは、配管が老朽化している場合が多いからです。
老朽化した配管は水漏れの原因となるのでマンションを選ぶ際はしっかりとプロに確認してもらいましょう。

配管や水回りの位置が悪い場合はどうすればいいの?
マンションの場合はPS(パイプスペース)の位置が決まっているので、水回りの大きな変更はできないことが多いです。
キッチンや浴室などの位置を大きく変更したい場合は、床をあげて配管をするしかないので、
PSの位置はしっかりと把握しておきましょう。
雨漏りや内装のカビの有無
中古マンションのリノベーションの注意点は、雨漏りや内装のカビの有無を確認することです。
雨漏りや内装のカビがあると修繕費用が大掛かりになる場合も出てくるからです。
また、カビによる健康被害も受ける場合もあります。

雨漏りや内装のカビは見た目でわかるの?
壁紙の浮きや汚れなどをしっかりと確認しましょう。
また、壁紙を剥がした際に下地や木材が腐っている場合もあるので注意しましょう。
特に外壁に面している壁や窓枠の周囲などに雨漏りは多いので、その箇所を重点的に調べましょう。
リノベーションしやすい間取り
中古マンションのリノベーションの注意点は、リノベーションしやすい間取りを選ぶことです。
できればスケルトンの状態で引き渡される物件の方が間取りを考えやすいからです。
解体をしてみないとPSの位置や配管などがわからずに間取りを考えなければならないです。

スケルトンの状態で引き渡されない場合はどうすればいいの?
解体してから間取りを考え直す必要が出てきます。
RC造やSRC造の場合は耐力壁など壊せない壁があるので、しっかりとした既存図が必要となります。
中古マンションを購入する際はどのような形で引き渡されるのかをしっかりと確認しておきましょう。
実績のある施工会社を選ぶ
中古マンションのリノベーションの注意点は、実績のある施工会社を選ぶことです。
実績のある施工会社を選びば7割がた成功したと言っても過言ではないからです。
信用できる実績のある施工会社を選びましょう。

施工会社を決めるにはどうすればいいの?
施工会社を選ぶ際には過去の施工事例を確認しましょう。
会社のHPやパンフレットなどで確認することができます。
また、Google検索で「会社名、口コミ」などと検索するとその施工会社の評判を知ることができます。
過去にトラブルを起こしている施工会社はなるべく避けるようにしましょう。
工事中のクレーム対応
中古マンションのリノベーションの注意点は、工事中のクレーム対応がしっかりしているところを選ぶことです。
工事中のクレームの原因は、事前に周辺住民への周知が行き届いていないことが多いです。
騒音や工事車両の出入り、荷物や材料の搬入などしっかりと近隣住民に説明してくれるかどうかを確認しましょう。

工事中のクレームが発生したらどうすればいいの?
施工会社と一緒に工事の説明をしに行く必要があります。
マンションのリノベーションは隣や上下階の住民にしっかりと工事期間や工事をする時間帯などを説明しておく必要があります。
工事中のクレームは引き渡されてから近隣とのトラブルの原因にもなりかねないので、しっかりとクレーム対応してくれる施工会社を選びましょう。
まとめ
今回は中古マンションのメリットデメリットを知りたい人や中古マンションのリノベーションの注意点を知りたい人に対して、
中古マンションをリノベーションするときの注意点をご紹介してきました。
まとめると以下になります。
中古マンションのリノベーションのメリット
・戸建てに比べて物件価格が安い
・リノベーション向き物件が多い
・立地が良い場所が多い
中古マンションのリノベーションのデメリット
・戸建てよりも自由度が低い
・共用部分の工事が難しい
・管理組合に許可を得る必要がある
中古マンションのリノベーションの注意点
・角部屋や最上階は選ばない
・1981年以降の物件を選ぶ
・周辺環境の利便性
・住人の層とコミュニティー
・管理状態と管理組合の運営
・配管や水回りの状況
・雨漏りや内装のカビの有無
・リノベーションしやすい間取り
・実績のある施工会社を選ぶ
・工事中のクレーム対応
中古マンションは注意して物件を選べば高い断熱性能で光熱費を安く抑えることも可能です。
また、立地の良い場所に建てられている場合が多いので、高齢になって車が乗れなくなっても安心して暮らすことができます。
リノベーション向きの中古マンションを見つけて安くて快適な住環境を手に入れましょう。
この記事が少しでも中古マンションを購入してリノベーションする人のお役に立てれば幸いです。
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