設計事務所ってなにするところ？設計事務所の仕事について
ハウスメーカーの住宅では設計事務所がかかわらないのですが、こだわりの注文住宅や特殊な土地の場合など設計事務所がかかわるケースがあります。
設計事務所って
なにをしてくれるところなの？
今回は設計事務所のかかわる建築工事はなにが違うのかや設計事務所の仕事はなんなのかなどをご紹介します。
設計事務所ってなにをするところなのか少しでもわかっていただければ幸いです。
【自己紹介】
Bさん@アーキトリック
一級建築士 第303020号
耐震診断・耐震改修技術者
アーキトリック一級建築士事務所
設計事務所を18年間(2024年現在)運営している現役の一級建築士です。
店舗や旅館を中心に3桁の案件をこなしてきました。
現在は住宅設計やリノベーションを中心に活動をしています。
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設計事務所の仕事
設計事務所の仕事は主に下記に示した項目ですすめられます。
建築物の設計は、企画調査から始まり完成引渡し後の定期点検まで一貫して建築物にかかわっていきます。
企画調査
・建築調査
テナント改修工事などの場合は既存建築物の調査を行い改修に関してのアドバイスなどを行います。
・土地測量
実際に測量して敷地図を作成します。公図や地積測量図の有無を調べ、ある場合はそちらを利用します。
・企画調査
企画をたてる際の各種法的な規制等を調査します。法的な規制がありできないと判断した時は土地探しから始めます。
・資金計画
これまでの建築例や基本設計から概算のかかる金額を出し、自己資金や支払計画を立て借入額などを算出します。
基本設計
建てたい建築に対するヒアリングをおこない、敷地や立地条件から建築基準法やその他の法的な規制等に照らし合わせながら、配置図、平面図、立面図、断面図など基本的な図面を作成します。
ある程度カタチになった段階で、スタディー模型や3DCGなどを作成します。工事費用の概算金額を出し資金計画を考えます。
実施設計に入る前の段階で、設計監理契約業務委託契約をするのが一般的です。どのように工事監理を進めていくのか決めます。
実施設計
基本設計と概算見積りが終わった段階で実施設計に入ります。
実際に工事を進めるのに必要な意匠設計図、矩計図、仕様書、構造設計図、構造計算書、設備設計図、確認申請図書など作成します。
工事の施工業者を入札や競争相見積りなどできめます。想定していた総額が合わなかった場合は仕様の変更などの設計変更を行います。
工事監理
建築主(施主)の代理として実施設計どおり工事をすすめるために施工業者と打合せし、材料の承認や各試験の立会い等をします。
工期の遅れや施工工程の問題点などの工程管理も行い工事がスムーズに進むように打合せを行います。
建築主の要望などをヒアリングし施工業者に材料の選定や施工方法などの指示をします。
施工できない場合や設計上の問題点が発生した場合は施工業者と協議し代替案を考え建築主に提案します。
工事監理の必要性に関してはこちらの記事をご覧ください↓
各検査立会い
瑕疵保険検査、中間検査、完了検査、引渡し前の検査などを行います。建築主(施主)の代理として各種の検査に立ち会います。
検査前にクリアすべき基準どおりに施工されているのかチェックし、しっかりと施工されていない箇所を業者に指摘し是正してもらいます。
引渡し後の定期点検
1年、2年、5年、10年、15年、20年、30年といった期間を決め定期点検を行います。
長期優良住宅ではない一般的な木造住宅の場合は5年目で
・防蟻処理は5年目に点検を実施し、10年が再処理の目安となります。
・外壁のシーリングの劣化など5～10年で点検・補修工事を行います。
・基礎、外壁、屋根、雨どい、軒裏、バルコニーなど目視点検
・土台、柱、梁、壁、天井、小屋組み、階段等の躯体部分の目視点検
・屋内の床、壁、天井の割れや浮き、カビその他の汚れを目視点検
・サッシ、雨戸、網戸、シャッター、室内建具などの点検
・給排水設備、ガス、電気設備、浄化槽などの専門業者による点検
などを行うのが一般的です。
※設備等は通常2年のメーカー保証がついているので、不具合に気がついたら早目の対策が必要です。
設計事務所との関係
一般的な契約の形
設計事務所がかかわる建築工事の場合は上図のようなカタチとなります。
建築主(施主)が施工者と「工事請負契約」、設計事務所と「建築設計・監理等業務委託契約」をします。
設計事務所は実施設計や確認申請が終わった後は工事監理を行い中間・完了検査に向けて工事を実施設計図面通りに進めます。
施工者は工事見積りと工程表を作成し、施工計画や工事段取りを決め工事を進めていきます。
工事監理の進め方
工事監理の進め方ですが、設計事務所が建築主(施主)の現場代理人となり、工事の専門的なアドバイスを施工者に行います。
現場を勧めていて、建築主(施主)の要望を取り入れた設計図面通りにできない場合や、
施工上の問題が起こった場合は設計事務所の工事監理者が施工者や職人さん達と協議を行い代替案などを考えます。
設計事務所はその経緯を建築主(施主)に報告、必要であれば提案をして工事を進めるための承認をもらいます。
設計事務所がいない場合
ハウスメーカーなど設計事務所が関与しない場合は、施工者が建築主(施主)と工事請負契約をすることになります。
建築設計・工事監理業務委託契約はないので施工者側の建築士が建築設計や工事監理をすることになります。
ハウスメーカーによっては基本設計や建築確認に必要な図面しか作らないケースが多いです。
本格的な実施設計をやらないと正確な金額はでないで概算のままオプション工事で金額がどんどん膨れ上がっていきます。
しっかりと実施設計をおこない正確な見積もりがあった上での減額工事ならわかるのですが、
実施設計を行わず概算見積りのままでは工事金額を減らしようがないのはあたり前です。
建築主(施主)との窓口はハウスメーカーの営業が担当することとなります。
営業によっては施工現場のことをあまり知らなかったり、建築設計のことをあまり知らなかったりするので注意が必要です。
ハウスメーカーの営業は施工者側の人間なので、施工上の問題点があった場合など、建築主(施主)側の立場での意見ではなく、
施工会社側の意見や都合が通りやすいので、客観的な観点からの技術的なアドバイスや適切な工事監理が行われない場合も考えられます。
まとめ
今回は設計事務所のかかわる建築工事はなにが違うのかや設計事務所の仕事はなんなのかなどをご紹介してきたわけですが、
設計事務所がかかわらない建築工事の場合は以下の問題点が考えられます。
・営業の能力に差がある
・実施設計と見積り調整
・工事監理の問題点
設計事務所は現場ではあくまでも建築主(施主)の現場代理人として専門的な知識のもと工事監理を行うので、
工事監理を適切に行う場合は第三者である設計事務所を挟んだほうがより安心できるかと思います。
設計事務所ってなにをするところなのか少しでもわかっていただければ幸いです。
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アーキトリック一級建築士事務所
