【中古住宅の選び方】プロも即買い！すぐに買うべき中古住宅と土地の特徴

近年、新築住宅の価格が高騰していることもあって、中古住宅市場が盛り上がっています。

新築住宅よりも価格が安くて便利な場所にある物件が多いことや、自分好みにリノベーションできることが人気の理由です。

とはいえ、多くの中古住宅の中から本当にお得な物件を見つけるのは簡単ではありません。

将来的な資産価値の上昇が見込める土地やリノベーションのしやすさなどさまざまな基準があります。

私は18年間(2024年現在)注文住宅やリノベーションを中心に設計事務所を運営してきましたが、

リノベーションをする中古住宅は利便性が高かったり、眺望の良い場所に建っていたりする場合が多かったです。

今回はプロも即買いのすぐに買うべき中古住宅と土地の特徴をご紹介します。

この記事を読むと以下のことがわかります。

上記のことがわかります。

2022年の建築基準法の改正により、2025年までにすべての新築一戸建てに省エネ基準への適合が求められることになりました。

これまでは断熱性能に関して、マンションより戸建物件の方が劣っていましたが、

この改正により、これから2022年以降の戸建物件でも等級4以上の断熱性能を確保している物件が多くなります。

これからは、戸建の中古物件を探す際に2022年以降の物件が狙い目になるでしょう。

【自己紹介】

Bさん@アーキトリック
一級建築士　第303020号
耐震診断・耐震改修技術者
アーキトリック一級建築士事務所

設計事務所を18年間(2024年現在)運営している現役の一級建築士です。

店舗や旅館を中心に3桁の案件をこなしてきました。

現在は住宅設計やリノベーションを中心に活動をしています。

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すぐに買うべき中古住宅と土地の特徴

すぐに買うべき中古住宅と土地の特徴の共通点は以下になります。

立地条件の重要性や建物の潜在的価値など、具体的にどのような建物や土地がいいのかを順を追って見ていきましょう。

立地条件の重要性

不動産選びで最も重要なのは立地条件です。

中古一戸建てを購入する際は、現在の状況だけでなく10年後、20年後を見据えて将来的な資産価値も見極める必要があります。

特に重要な2つのポイントを以下で説明します。

再開発計画がある地域の物件

都市計画に基づき街の再開発が予定されている地域は、将来的に資産価値の上昇が見込めます。

例えば、このような場合です。

◾️老朽化した駅周辺の再開発

駅ビルや商業施設の建築、駅前広場の整備などより利便性が向上し、街の雰囲気が大きく変わります。

◾️工場跡地の大規模開発

マンション、商業施設、公園などが一体的に整備され、新たなコミュニティーが形成されることもあります。

◾️駅前の商業施設の建設

駅利用者の増加に伴い、周辺地域の活性化や地価上昇も見込めます。


これらの再開発計画は自治体のHPなどで公開されていることが多いです。

具体的な計画内容やスケジュールを確認し、将来的な街のイメージを掴んでおきましょう。

ただし、開発計画は変更の可能性もあるため注意が必要です。

交通インフラの整備が予定されている地域

新たな鉄道の開通や道路の新設・拡充が予定されている地域も利便性向上に伴い資産価値が上昇する可能性があります。

例えば、リニア中央新幹線の開通予定駅周辺で、品川駅や名古屋駅など、主要都市へのアクセスが飛躍的に向上することで、経済活動が活発化し、地価上昇が期待できます。

神奈川県の橋本駅などはかなり価値が上昇しているようです。

高速道路のインターチェンジ新設予定地は、周辺地域へのアクセスが向上することで、物流拠点としての発展や企業進出、人口増加が期待できます。

交通の便が良くなるということは、それだけ人の流れが活発になり、街全体が活性化するということを意味します。

将来性を見据え、発展が見込める地域に的を絞って物件を探すことが成功の秘訣となります。

建物の潜在的価値

中古住宅の購入を検討する際、築年数や外観に目が行きがちですが、実は見落としてはいけないのが建物の潜在的価値になります。

これはしっかりとした知識のある担当者であれば、建物の構造や間取りから見極めることができます。

まず、注目すべきは以下になります。

耐震性

建築基準は時代と共に厳しくなるため、古い建物は耐震診断を行い必要に応じて補強工事を行わなければなりません。

日本木造住宅耐震補強事業者協同組合が公表している「木耐協耐震診断結果調査データ」(2018年8月21日発表)によると、

1950年〜2000年までに着工した2階建て以下の木造在来工法の住宅を対象とした耐震補強工事の平均施工金額は約163万円だそうです。

一般的な費用としては150万円程度がひとつの目安になっています。

もちろん、築年数によって費用はかなり変わるので注意が必要です。

目安の価格は以下になります。

古くからの瓦屋根はかなりの重量があり、屋根を軽量化する場合は費用が高額になることが多いです。

購入してからこのような費用がかかることも考慮しておきましょう。

安心・安全な暮らしは住まいの基本です。

省エネ基準の変遷による断熱性能の違い

現在の建物の断熱性能は1990年代に比べると約2倍、1980年より4〜5倍になっています。

築30年以上の建物は断熱性能が低いので要注意です。

近年は高気密・高断熱の住宅が注目されていますが、古い住宅でも断熱リフォームを施すことで快適性と省エネ性を向上させることができます。

そのための予算をしっかりと考えて選ぶことも大切になります。

リノベーションの可能性

中古住宅の魅力の一つに自分好みにリノベーションできる点があります。

プロは間取りの変更や増築しやすい物件を見極め、リノベーション後の資産価値向上を見込んでいます。

間取りの自由度が高い家は、家族構成やライフスタイルの変化に合わせて住まいを進化させることができます。

例えば、壁を取り払って広々としたリビングダイニングにしたり、部屋数を増やして書斎や趣味部屋をつくったり、

ロフトを追加して収納スペースを確保するなど自由な設計が可能です。

土地の将来性

土地は建物の寿命よりも長く資産価値を維持する可能性があります。

建物は経年劣化しますが、土地は適切に管理すれば価値が維持しやすいです。

どんな土地がいいのか、将来性のある土地は以下になります。

用途地域の変更が予定されている地域

用途地域とは都市計画法に基づいて土地の利用目的を定めたものです。

どんな建物が建てられるかを用途地域によって決めています。

住居専用地域は静かで快適な住環境を守るために主に住宅が建てられます。

一方で、商業地域は商店やオフィスなどが集まり賑わいのある街並みが形成されます。

用途地域は、時代の流れや街づくりの方針によって変更されることがあります。

例えば、これまで農地だった地域が人口増加に対応するために住宅地として開発されるなどが考えられます。

このような場合、用途地域の変更によって土地の価値が大きく変動する可能性があります。

特に農地から住宅地への変更は価格高騰が予想されます。

土地を購入する際は、将来的な用途地域の変更の可能性についても考えましょう。

希少性の高い土地の特徴

土地の価値を考える上で「希少性」は重要な要素です。

駅に近い土地は交通の便が良いことから常に需要が高く、時間の経過とともに価値が上昇する傾向があります。

眺望の良い高台の土地も希少価値が高く資産価値が維持されやすいです。

また、土地の形にも注目したい点があります。

「整形地」と呼ばれる正方形や長方形に近い形の土地は利用価値が高く、建築コストを抑えられるため資産価値の面でも有利です。

売主の状況

売主の状況を分析することで価格交渉を有利に進められることがあります。

「なぜ売却するのか」という売主の動機を探ることも大切です。

売主の状況については以下のことが考えれられます。

早期に現金化したい

相続物件や会社精算による売却など売主に早期に現金化したい事情があると、市場価格よりも安く売却されることがあります。

このような掘り出し物を見つけるためには、日頃から不動産会社と良好な関係を築き、最新の情報を入手することが重要になります。

ただし、隠れた瑕疵がないかどうか抵当権などの設定や境界問題など、物件の状態や法的な問題点を慎重に確認することも忘れないようにしましょう。

売主の職業や経歴も重要な判断材料

売主が建築関係者や不動産関係者の場合、建物の構造や設備に精通しているため適切な管理がなされている可能性は高くなります。

また、売主の家族構成やライフスタイルから物件の使用状況や管理状態を推測することもできます。

例えば、お子さんたちが独立した後の夫婦2人暮らしの場合、部屋の使い方が丁寧で物件全体の劣化が少ないことが期待できます。

売主の状況を分析することで、より有利な条件で不動産を取得できる可能性が広がります。

周辺環境の変化

快適な暮らしを送るためには、周辺環境が整っていることはもちろん将来的な発展性も見据えることが大切になります。

周辺環境の変化については以下の地域に着目しましょう。

学区の再編や新設が予定されている地域

子育て世代にとってお子さんの教育環境は重要な関心事なので、このような地域はファミリー層からの需要が高まり、地価が上昇する傾向があります。

評判の良い学校が新設される場合は、周辺地域全体の活性化につながる可能性もあります。

商業施設の出展計画がある地域

大型ショッピングモールやスーパーマーケットなどが新たにできることで、生活利便性が向上し地域の魅力が高まります。

そのような施設ができることで雇用が創出され人口増加や地価上昇につながる可能性もあります。

逆に、工場の閉鎖や公共施設の移転などは人口減少や地域経済の衰退を招き、不動産価値の下落につながる可能性があります。

将来的な変化を予測し、生活利便性や安全性の向上が見込める地域で中古住宅を見つけることが長期的な資産価値の向上につながります。

そのため、自治体の都市計画や開発計画などをこまめにチェックすることが大切です。

まとめ

今回は中古物件の選び方を知りたい人やすぐに買うべき中古物件と土地の特徴を知りたい人に対して、

プロも即買いのすぐに買うべき中古住宅と土地の特徴をご紹介してきました。

まとめると以下になります。

2022年の建築基準法の改正により、2025年までにすべての新築一戸建てに省エネ基準への適合が求められることになりました。

これまでは断熱性能に関して、マンションより戸建物件の方が劣っていましたが、

この改正により、これから2022年以降の戸建物件でも等級4以上の断熱性能を確保している物件が多くなります。

これからは、戸建の中古物件を探す際に2022年以降の物件が狙い目になるでしょう。

この記事が少しでも中古物件と土地を購入する時のお役に立てれば幸いです。

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アーキトリック一級建築士事務所

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