【マンションvs戸建徹底比較】リノベーションするならマンションと戸建のどちらがいい？

新築よりも中古物件を買ってリノベーションした方が工事費用を安くすることができます。

中古物件は都市部や別荘地など立地の良い場所に多い傾向があります。

どちらにもメリット・デメリットがあるので、はっきりとどちらがいいのかは言えないです。

私は18年間(2024年現在)注文住宅やリノベーションを中心に設計事務所を運営してきましたが、

リノベーションをするなら戸建の方が自由度があり工事はしやすかったです。

今回はリノベーションするならマンションと戸建のどちらがいいのかをご紹介します。

この記事を読むと以下のことがわかります。

上記のことがわかります。

2022年の建築基準法の改正により、2025年までにすべての新築一戸建てに省エネ基準への適合が求められることになりました。

これまでは断熱性能に関して、マンションより戸建物件の方が劣っていましたが、

この改正により、これから2022年以降の戸建物件でも等級4以上の断熱性能を確保している物件が多くなります。

これからは、戸建の中古物件を探す際に2022年以降の物件が狙い目になるでしょう。

【自己紹介】

Bさん@アーキトリック
一級建築士　第303020号
耐震診断・耐震改修技術者
アーキトリック一級建築士事務所

設計事務所を18年間(2024年現在)運営している現役の一級建築士です。

店舗や旅館を中心に3桁の案件をこなしてきました。

現在は住宅設計やリノベーションを中心に活動をしています。

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マンションのリノベーションのメリット

マンションのリノベーションのメリットは以下になります。

戸建に比べて物件価格が安い

マンションのリノベーションのメリットは、戸建に比べて物件価格が安いことです。

土地代を含まないので、マンションの方が戸建に比べて物件価格が安くなる場合が多いからです。

一般的なリノベーションの費用は以下になります。

・マンション：1㎡あたり15万〜20万円程度
・戸建住宅：1㎡あたり10万〜22万円程度

例えば、60㎡のマンションのフルリノベーションの費用相場は900〜1,200万円、約30坪(100㎡)の戸建住宅では1,000〜2,200万円程度になります。

マンションの場合は60〜70㎡程度の広さの物件が多いのですが、

戸建の場合は34.243坪(113.2㎡)が全国平均の大きさになります(2020年度)。

地域によってかなり差はありますが、戸建30坪以上になる場合が多くフルリノベーションだと2000万円以上かかる場合が多いです。

リノベーション向き物件が多い

マンションのリノベーションのメリットは、リノベーション向き物件が多いことです。

2023年度10月時点で全国にある共同住宅の総戸数のうち16.7%が空き家というデータがあります。

5年間で8.6%増加、20年前と比べると1.6倍に増えています。

物件の選択肢が多いとリノベーション向きの物件に出会う可能性は高くなります。

エリアや希望条件にもよりますが、都市部で築年数30年以上たった中古マンションの物件数は多い傾向があります。

立地が良い場所が多い

マンションのリノベーションのメリットは、立地が良い場所が多いことです。

都市部で最寄駅から近かったり、商店街や大型スパーが近かったりとマンションの方が戸建よりも立地の良い場所にあることが多いです。

駅近や商業施設が充実したエリアに住むことで生活の質を向上させることができます。

特に都市部では、戸建住宅よりもマンションのほうが交通アクセスや周辺環境の利便性が高いことが多いため、長期的な住みやすさを考えると暮らしやすくなります。

マンションのリノベーションのデメリット

マンションのリノベーションのデメリットは以下になります。

戸建よりも自由度が低い

マンションのリノベーションのデメリットは、戸建よりも自由度が低いことです。

マンションの場合はRC造、SRC造がほとんどなので、壁や床を壊すことはできないからです。

木造や鉄骨造の戸建住宅の場合は、構造的な補強は必要になりますが、ある程度の自由度はあります。

PS(パイプスペース)や給水、排水の位置は変更できないので水まわりの間取りを大幅に変更することは難しいです。

また、マンションによっては防音性能を確保する仕様や、床の素材が指定されている場合もあるので、フローリングに変更することができなかったりします。

共用部分の工事が難しい

マンションのリノベーションのデメリットは、共用部分の工事が難しいことです。

マンションでは、共用部分にあたる箇所のリノベーションは基本的に許可が必要です。

例えば、玄関ドアや窓サッシの交換などは、管理組合の承認を得る必要があります。

工事の範囲が限られるため、計画段階でしっかりと確認することが大切です。

管理組合の許可を得る必要がある

マンションのリノベーションのデメリットは、管理組合の許可を得る必要があることです。

マンションでのリノベーションでは、管理組合の許可が不可欠です。

特に大規模な工事や構造部分に関わる変更の場合、計画の提出や説明会への参加が求められることがあります。

エアコンを設置する場合など室外機を共用部分に設置することはできない場合が多いです。

また、玄関ドアや窓サッシの交換などは、管理組合の承認を得る必要があります。

戸建のリノベーションのメリット

戸建にリノベーションのメリットは以下になります。

リノベーションの自由度が高い

戸建にリノベーションのメリットは、リノベーションの自由度が高いことです。

戸建のリノベーションは、マンションと比較して自由度が高いことが最大のメリットだからです。

壁の取り壊しや増築、さらには庭や外構の変更など、建物全体に対して自由に設計ができます。

自分の理想に合わせた家づくりが可能となるため、こだわりの住まいを実現しやすいです。

騒音などのトラブルが起きにくい

戸建にリノベーションのメリットは、騒音などのトラブルが起きにくいことです。

隣家との距離があるため、プライバシーや騒音などで近隣住民とトラブルになることは少ないからです。

工事をするにしてもマンションの場合は左右、上下の住民から苦情がくる場合があります。

しかしながら、戸建の工事では左右と向かいの家だけになるので、苦情がくる心配が格段に少なくなります。

専用の庭や駐車場が持てる

戸建にリノベーションのメリットは、専用の庭や駐車場が持てることです。

ガーデニングを楽しんだり、子どもやペットと一緒に外遊びをしたりするスペースが確保できるため、ライフスタイルの幅が広がります。

また、車を複数所有している場合でも、駐車スペースに困ることがありません。

戸建のリノベーションのデメリット

戸建にリノベーションのデメリットは以下になります。

マンションよりリノベーション費用が高額になる

戸建にリノベーションのデメリットは、マンションよりリノベーション費用が高額になることです。

一般的なリノベーションの費用は以下になります。

・マンション：1㎡あたり15万〜20万円程度
・戸建住宅：1㎡あたり10万〜22万円程度

例えば、60㎡のマンションのフルリノベーションの費用相場は900〜1,200万円、約30坪(100㎡)の戸建住宅では1,000〜2,200万円程度になります。

築年数が経過した物件の場合は修繕や補修など想定していなかった部分の工事費用が発生する可能性があるからです。

また、確認申請を必要とする大掛かりな工事の場合は、図面作成や申請などの費用もかかります。

設備や配管の老朽化している場合がある

戸建にリノベーションのデメリットは、設備や配管の老朽化している場合があることです。

戸建のリノベーションでは見えない部分の設備や配管が老朽化している場合があります。

リノベーションの際にこれらの点検や更新が必要になることがあり、予想以上のコストがかかる可能性があります。

そのため、事前のホームインスペクションを行い、リスクを把握しておくことが大切です。

断熱性能や耐震性が低い物件が多い

戸建にリノベーションのデメリットは、断熱性能や耐震性が低い物件が多いことです。

特に築年数の経った戸建の場合は断熱等級4に満たない木造住宅がほとんどだからです。

断熱性能を上げるためには外周部の内壁を全て壊して断熱材を取り替え、サッシなど開口部周りの断熱性能を上げる必要性があります。

また、壁量が足りない場合があり、耐震性が低い物件も多いです。

リノベーションでどこまでの断熱性能や耐震性を求めるかにもよりますが、

フルリノベーションをせっかくするのであれば、今の基準を満たすような住宅にすることを考えましょう。

リノベーション物件を選ぶときの注意点

リノベーション物件を選ぶときの注意点は以下になります。

違反建築物に注意する

リノベーション物件を選ぶときの注意点は、違反建築物に注意することです。

違反建築物を不動産屋にすすめられるのはそもそも問題なのですが…

違反建築物の場合は建築確認を必要とするリノベーションができないといったデメリットがあるからです。

建築確認が必要なリノベーションは以下になります。

・準防火地域・防火地域の増築(面積に関係なく)
・準防火地域・防火地域以外の土地で10㎡を超える増築
・大規模な修繕・模様替え
→「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕・模様替え」

主要構造部とは「壁、柱、床、梁、屋根、階段」などのことです。

外壁や屋根の過半以上の修繕は確認申請を必要とします。

また、階段を壊して位置を変えたりするのも確認申請を必要とするリノベーションになります。

違反建築物の場合は基本的にこれら確認申請を必要とするリノベーションができません。

また、違反建築物に関与した建築主・設計者・工事監理者・施工業者などは、行政指導や行政処分を受ける可能性があるので注意しましょう。

違反建築物についてはこちらの記事をご参照ください↓

最寄りの駅までの距離を確認する

リノベーション物件を選ぶときの注意点は、最寄りの駅までの距離を確認することです。

最寄りの駅やスーパーなどの市街地までに、開かずの踏切や交通渋滞があって時間がかかってしまう場合があるからです。

不動産情報だけを信用して、しっかりと自分の足で確認しないと後から情報と違うことに気づき後悔する場合があります。

不動産情報に載っている駅まで何分などの表記は、単純に距離からわり出したものが多く、

実際の信号や踏切の待ち時間などが含まれていません。

そのため、思ったより駅まで時間がかかることもあります。

また、最寄りの駅までバスを利用して通勤しようとしている人も注意が必要です。

朝の時間帯は通勤の車で混雑して、時刻表通りに到着できない場合があるからです。

実際に自分の足で歩いて時間を測ったり、朝の時間帯に通勤してみて希望の条件に合っているかどうかを確認しましょう。

外壁や屋根のリフォームも考える

リノベーション物件を選ぶときの注意点は、外壁や屋根のリフォームも考えることです。

戸建のリノベーションでは築年数が30年以上経っていると外壁や屋根のリフォームが必要になる場合が多いからです。

リフォーム済みの中古物件やしっかりとメンテナンスされていればいいのですが、

空き家期間が長い物件の場合は、屋根や外装が傷んでいるケースが多いです。

ホームインスペクター(住宅診断士)に依頼するといいと思います。

費用も目視で確認するだけであれば、基本的な診断は5〜7万円程度になります。

(大工さんや建築士などプロに調査を依頼しましょう)

不動産屋が費用を負担してくれる場合もあるので、購入前に住宅診断をして確認したい旨を不動産屋に話してみましょう。

配管の劣化に気を付ける

リノベーション物件を選ぶときの注意点は、配管の劣化に気を付けることです。

古い中古物件の場合は水道管に鉄管が使用されていて、劣化して水漏れが起こっている場合が多いからです。

いまでの給水管としてはHIVP管やポリ管が一般的です。

※HIVP管とは水道用耐衝撃性硬質ポリ塩化ビニル管のことで、プラスチック樹脂のためにサビ付きのトラブルが起きない水道管のことです。

※ポリ管とはポリエチレン管のことで、取り外しや取り付けが簡単で熱や振動、化学物質に比較的強い性質があります。

水道管の元栓バルブをあけた状態でトイレやキッチン、風呂の水栓を一度使ってみてから閉め、水道メーターが回っているかどうかを確認しましょう。

水道メーターが少しでも回っていれば毎月の水道代が高くついてしまいます。

特に、鉄管が使用されていた場合は修繕のための工事費用が高くなるので、

中古物件を探す際に配管は何を使っているのかなど確認し、劣化に気をつけましょう。

家の前の交通量を確認する

リノベーション物件を選ぶときの注意点は、家の前の交通量を確認することです。

閑静な住宅街だから静かに暮らせると思っていたら、

実は家の前の道が大通りの抜け道になっていて、夜中まで続く騒音や揺れに困るなんてこともあるからです。

車の通りが激しいと窓を開けづらくなったり、子供が外で遊ぶのも危なくなってしまいます。

交通量を確認する場合は、時間帯や曜日を変えて何度か訪れてみることがおすすめです。

また、近所に駅やコンビニ、公園がある場合も注意が必要です。

生活の利便性や子供にとってはいい環境に思えるのですが、それらの施設が若者のたまり場になっている場合もあり、

深夜まで話し声が聞こえたりして不快に感じるなどの後悔もあります。

家の周辺がどのような環境なのかをしっかりと確認してから物件を決めるようにしましょう。

リノベーションで失敗しないコツ

リノベーションで失敗しないコツは以下になります。

リノベーション向きの物件を探す

リノベーションで失敗しないコツは、リノベーション向きの物件を探すことです。

リノベーションを前提とした中古物件でないと、解体をはじめてから追加の工事が発生する場合が多いからです。

首都圏でリノベーション向き物件を探すはらひかリノベがおすすめです↓

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ひかリノベでは物件購入前にホームインスペクターによる調査を実施し、物件の老朽化具合や修繕が必要な箇所などを見つけてくれるからです。

ホームインスペクターによる調査によって、中古物件の配管や設備の劣化状況などがわかるので、後から追加で工事費用が増加することを防ぐことができます。

また、ひかリノベでは物件探しにデザイナーも参加してくれて、希望の間取りや設備機器の導入が可能かどうかその場で判断してくれます。

素人だとなかなかわかりにくいので、プロが見てくれるなら安心ですね。

体験談や失敗例を参考にする

リノベーションで失敗しないコツは、体験談や失敗例を参考にすることです。

体験談や失敗例を参考にすると、いいなと思っている物件に隠された不具合を見つけることができるからです。

例えば、配管の老朽化での水漏れや外壁のシーリングの割れなどに注意するようになります。

また、既存の断熱性能などをチェックして断熱工事の必要性が出てきたり、

サッシをカバー工法で断熱性能を上げる工事が必要だという考えも出てきます。

体験談や失敗例は知っておくだけでも自分のリノベーションで回避することができます。

工事を希望する際にしっかりとそのリノベーションをするデメリットなども確認しておきましょう。

実績のある施工会社を選ぶ

リノベーションで失敗しないコツは、実績のある施工会社を選ぶことです。

実績のある施工会社との信頼関係ができれば、7割がたリノベーションは成功したといっても過言ではないからです。

Googleで「施工会社名、口コミ、施工例」などと検索すると知りたい情報が探せます。

実際に施工した事例や施工後のアフターケアなどを調べることで、より良い比較検討ができます。

施工会社との信頼関係がなければ、手抜き工事や施工不良などの心配で現場から目が離せなくなったり、施工会社とトラブルになる可能性もあります。

現場の施工が心配な場合は、設計事務所に現場監理をお願いすることがおすすめです。

設計事務所に現場監理をお願いすれば、施主側の立場に立ってプロの目線で現場をしっかりと監理してくれます。

担当者にしっかりと要望を伝える

リノベーションで失敗しないコツは、担当者にしっかりと要望を伝えることです。

自分が求めている理想の住まいを実現するためには、自分の希望や要望をしっかりと伝えないと実現することは難しいからです。

InstagramやPinterest、RoomClipなどでイメージ写真を利用する方法があります。

イメージ写真を選ぶ際の注意点についてはこちらの記事をご参照ください↓

イメージ写真はうまく利用すればコミュニケーションをスムーズにしてくれます。

しかしながら、自分の設計している間取りにピッタリと当てはまるイメージ写真はなかなか見つけるのが難しいです。

イメージ写真に頼りすぎると矛盾が生じたり、設計者を混乱させる危険性もあるので注意しましょう。

将来のことも考えリノベーションする

リノベーションで失敗しないコツは、将来のことも考えリノベーションすることです。

家族構成やライフスタイルがどのように変化するのかを考慮してリノベーションしないと数年後にまたリノベーションが必要になってしまうからです。

例えば、子供が生まれる場合、新しい子供部屋を作る必要があるかもしれません。

また、将来的に高齢化する場合、バリアフリーの設備を導入する必要があるかもしれません。

家族構成やライフスタイルの変化に対応するためには、リノベーションの計画段階で将来の変化を予測することが重要です。

将来を見据えたリノベーションによって、家族のライフスタイルに合わせた快適な住環境を実現することができます。

まとめ

今回はマンションと戸建のどちらがリノベーションしやすいのか知りたい人やマンションと戸建のメリット・デメリットを知りたい人に対して、

リノベーションするならマンションと戸建のどちらがいいのかをご紹介してきました。

まとめると以下になります。

2022年の建築基準法の改正により、2025年までにすべての新築一戸建てに省エネ基準への適合が求められることになりました。

これまでは断熱性能に関して、マンションより戸建物件の方が劣っていましたが、

この改正により、これから2022年以降の戸建物件でも等級4以上の断熱性能を確保している物件が多くなります。

これからは、戸建の中古物件を探す際に2022年以降の物件が狙い目になるでしょう。

この記事が少しでもリノベーションする時の参考になってくれれば幸いです。

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