【住まいの終活】40代から考える終の住処と住まいの終活ロードマップ

住まいの終活は早いうちから考えておいた方がいいと思います。

20代で子供が産まれた人は40代になると子供が独立する年になります。

30代で家族が増えたので住宅を建てたのはいいけど、

独立して子供が家を出ていく頃になると、いま住んでいる住宅は大きすぎると後悔…

終活を考えると家を処分したいけど、まだ20年近く住宅ローンが残っているし…

退職後のことを考えて、小さい平家の家を終の住処にしたいけど、何から始めればいいかわからない…

など悩んでいる人は多いと思います。

代表的なものとしては、リバースモーゲージやリースバック、不動産担保ローンなどがあります。

しかしながら、これらの方法は銀行が考えていることなのでよくよく調べないと自分が損をしてしまうこともあります。

私は18年間(2024年現在)注文住宅やリノベーションを中心に設計事務所を運営してきましたが、

終の住処を実現できる人は40代からしっかりと住まいの終活をしてきた人が多いと感じています。

今回は40代から考える終の住処と住まいの終活ロードマップをご紹介します。

この記事を読むと以下のことがわかります。

私がおすすめするのは、自宅を早い段階で売却し、安い賃貸に引っ越すことで終の住処の建築資金を作る方法です。

子供も独立していま住んでいる住宅は大きすぎるのでこれを終の住処に改装するよりも、

小さい平屋の住まいを終の住処とした方が豊かな暮らしが実現できます。

この記事を参考に40代から住まいの終活を初めて終の住処を実現しましょう。

【自己紹介】

Bさん@アーキトリック
一級建築士　第303020号
耐震診断・耐震改修技術者
アーキトリック一級建築士事務所

設計事務所を18年間(2024年現在)運営している現役の一級建築士です。

店舗や旅館を中心に3桁の案件をこなしてきました。

現在は住宅設計やリノベーションを中心に活動をしています。

設計事務所のブログを始めて2年目で月間25000PVを達成！

住宅に関する悩みを解決すべく、ブログやTwitterで情報発信しています。

「いいね!」や「フォロー」していただけるとうれしいです。ヨロシク(b･ω･d)デス♪

それからコメント欄はこれまで皆さんが経験してきたことを発信する場として使っていただければ幸いです。

役立つ情報をみんなで共有できるような書き込みは大歓迎です。

• Facebook
• Twitter
• Instagram

40代から考える終の住処

40代から考える終の住処は以下の方法が考えられます。

持ち家を高齢者向けにリフォームする

40代から考える終の住処は、持ち家を高齢者向けにリフォームする方法です。

高齢になると今まで普通に暮らせていた住宅でも、いろいろなところで不便さを感じるようになるからです。

同じ住宅で長く暮らすためには、持ち家を高齢者向けにリフォームする必要性が出てきます。

通路や出入り口の幅などを広くすることは難しいです。

また、2階に寝室がある場合はどうしても階段の上り下りが必要になるため、高齢者にとって優しくない住宅になってしまいます。

高齢者向けのリフォームにも限界があることを理解しておきましょう。

高齢者向けの住宅にするには、新築住宅を建てる際に通路や出入り口の幅などに配慮したり、緩やかな階段にしたりする必要があります。

また、家族が夫婦2人になっている場合が多いので部屋数が多いと掃除が大変になるなどのデメリットがあります。

自宅を売却して高齢者向けの賃貸に住む

40代から考える終の住処は、自宅を売却して高齢者向けの賃貸に住む方法です。

住まいの終活で相続のことを考えると、自宅を売却した方が子供に迷惑をかけなくて済むからです。

自宅を高値で売却するなら「ネクスウィル」がおすすめです↓

【PR】

「ネクスウィル」は全国の訳あり不動産や、空き家について、「売りたい人」と「買いたい人」をオンライン上でマッチングさせるプラットフォームです。

何かしらの「ワケ」があって手放すのが難しい住宅でも「ネクスウィル」の「ワケガイ」サービスなら親身になって相談に乗ってくれます。

例えば、

・共有持分の不動産
・借地権のある物件
・再建築不可物件
・事故物件
・長期間の空き家

などの「ワケ」あり物件があります。

再建築不可物件や長期間の空き家などでも物件の価値を見出し相談に乗ってくれるのっていいですよね。

必要情報を記入するとスピード査定してくれます。

高齢者向けの賃貸や老人ホームなどに入るためにはまとまったお金が必要になる場合が多いです。

自宅を売却してできたお金があれば老後の生活もひと安心することができます。

小さい平屋を2000万円以下で建てる

40代から考える終の住処は、小さい平屋を2000万円以下で建てる方法です。

あと65歳まで働くことを考えると十分に2000万円以上を貯蓄に回すことができるからです。

それを実現するには、子供が独立し、家を出たら自宅を売却して賃貸に引っ越す方法が一番の近道になります。

夫婦2人なら2LDKで十分です。

郊外の賃貸なら家賃6万円のところはザラにあります。

住宅ローンを月々10万円支払っている夫婦の場合、月々4万円浮くことになります。

単純計算で

4万円×20年間＝960万円

960万円を貯蓄に回すことができます。

また、持ち家の場合にかかるメンテナンス維持費を20年で600〜800万円削減することもできます。

住宅の売却して住宅ローンを返済し、手元に残ったお金(+α)と退職金(全国平均約1,600万円)を足せば、

合計で3,160万円+α以上になります。

3,160万円あれば土地代が1,000万円かかったとしても、小さな平屋など現金一括で建てることが可能です。

終の住処は小さい平家がいい理由

退職後の終の住処は小さい平屋が理想です。

小さい平家だと以下のメリットがあります。

修繕費が安い

終の住処は小さい平屋がいい理由は、家の修繕費が安いことです。

外壁や床の面積が少なかったり、部屋数がすくないので修繕する範囲が小さくなるからです。

例えば、外壁がサイディングの場合、10〜15年でコーキング(シーリング)の補修や外壁塗装などが必要になりますが、

小さい平家だと足場を組む必要がないので「家の修繕費」が安く済みます。

また、床面積が少ないのでフローリングのワックスがけなどが安く済んだりします。

小さい平屋は修繕費が安かったり、メンテナンスが楽になるメリットは大きいです。

小さい平家の家はあくまでも終の住処なので必要最低限の間取りで十分です。

あまり希望を詰め込みすぎるとかえって失敗することもあるので注意しましょう。

光熱費が安い

終の住処は小さい平屋がいい理由は、光熱費が安いことです。

省エネ住宅を実現できれば、エアコンや照明などにかかる電気代が削減できるからです。

高気密高断熱の家にすることや太陽光をうまく取り入れた住宅にすることです。

太陽光をうまく取り入れると冬場にエアコンなしでも暖かな室内環境を実現できます。

また、エコキュートを設置すれば安い夜間電力を利用してお湯を沸かして溜めて置けるので電気代の節約になります。

高気密高断熱の家ならエアコン1台で家中の温熱環境をコントロールすることも可能です。

冬場の床の冷たさが嫌な人は床下エアコンをおすすめします↓

掃除が楽

終の住処は小さい平屋がいい理由は、掃除が楽になることです。

平家でバリアフリーの段差のない家なら、ルンバなどのロボット掃除機が家中をお掃除してくれるからです。

窓掃除も小さい平屋なら外側からホースで水をかけて、グラスワイパーで水を切るだけで済みます。

また、床のフローリングのワックスがけも床面積が少ないので楽になります。

そもそも、重たい掃除道具を持って2階に上がることがないので掃除は楽になります。

さらに、24時間換気でマーベックスの澄家DCなどの床下換気システムを採用すれば、

床に給気口と排気口があるのでフィルター掃除や交換が楽になります。

移動が楽

終の住処は小さい平屋がいい理由は、移動が楽になることです。

2階への階段の上り下りや段差がないので移動が楽になるからです。

介助なしに自分で移動できたり、転倒して怪我をしてしまうリスクが少なくなります。

体が動く内は自分のことは自分でやるという姿勢が老化防止につながります。

高齢になると歩くのに足が上がらなかったりするので、ちょっとの段差で躓いてしまいます。

また、買い物から帰ってお米などの重たい荷物をすぐにしまえるように玄関先に納戸や収納スペースを設けましょう。

断捨離できる

終の住処は小さい平屋がいい理由は、断捨離できることです。

収納スペースをあまり作らないことで、最小限の大切なものに囲まれた生活を実現できるからです。

終活で必要なことの一つに荷物の整理があります。

高齢になってから断捨離することは、子供たちに迷惑をかけないために必要なことです。

家が小さければ自然と最低限の身の回りの必要なものだけを選ぶようになります。

買い物する時も、自分にとって本当に必要なものだけを選定し購入するようにしましょう。

不動産を所有するデメリット

不動産を所有するデメリットは以下になります。

所有するだけでかかる費用

不動産を所有するデメリットは、所有するだけでかかる費用があることです。

以下が所有するだけでかかる費用の例です。

・固定資産税
・都市計画税
・火災保険
・地震保険
・家の修繕費

これらの出費は平均で年間30〜40万円になります。

そのまま大きい持ち家に住み続けたとして、45歳から65歳までの20年間で600〜800万円の出費になります。

これだけのお金が消えているのってもったいないと思います。

家を所有するメリットは外観や設備、間取りなどを自由に変えられることぐらいで、負債でしかないのかもしれません。

もちろん、とても気に入っている家であればいいのですが…

高齢になっても住みたいと思うかが問題です。

退職後に小さい平家の家を終の住処にしたいと考えるのであれば、この出費を貯蓄や株式運用などに回す方が賢明だと思います。

金利上昇の不安

不動産を所有するデメリットは、金利上昇の不安があることです。

2024年3月19日の金融政策決定会合で、日銀はマイナス金利を解除した影響による金利の上昇への不安があるからです。

固定金利の方がこの先の不安は解消されますが、現状では変動金利の方が安く借りられます。

これから先は金利が上昇する方向に進むと思います。

20年先のことを考えると変動金利から固定金利に借り換えするという方法がいいかもしれません。

いかんせん、自宅を売却して住宅ローンを返済してしまった方が20年先の金利上昇の不安は無くなります。

建物の資産価値の低下

不動産を所有するデメリットは、建物の資産価値の低下することです。

建物の資産価値の低下は、建物が引き渡された瞬間から始まるからです。

資産価値の計算は各不動産会社が独自に算出して建物の価格を設定しています。

一般的には建物の固定資産税に記載されている建物評価額が目安になります。

建物の評価額は以下の計算式で求めることができます。

建物評価額=再建築価格×経年減点補正率

※再建築価格とは同一のものをその場所に新築する場合に必要な建築費のことです。

※経年減点補正率とは経年劣化による損耗状況の減価率のことです。

経年減点補正率については法務局のこちらのHPで確認できます。

再建築価格が3,000万円の木造建物の20年後の建物評価額は、経年減点補正率が20年で0.25なので、

建物評価額=3,000万円×0.25=750万円

となります。

3,000万円で建てた建物でも20年後は750万円になってしまうなんてショックは大きいですよね。

10年目からかかる修繕費

不動産を所有するデメリットは、10年目から修繕費がかかることです。

シーリングの耐用年数は5〜15年程度であり、劣化が早い場合は10年目から修繕が必要になるからです。

また、サイディング塗装の耐用年数も6〜15年(光触媒やフッ素塗料は20年)で10年目からコケが生えたり、塗装が落ちたりして再塗装が必要になる場合もあります。

換気扇の耐用年数は15年、エアコンの耐用年数は6〜15年など、10年目から交換が必要になる設備は多いです。

また、メンテナンスフリーでお馴染みの人工木のウッドデッキですが、耐用年数は20〜30年とされています。

日頃のメンテナンスをしっかりしていればもう少し交換時期を遅くすることはでいますが、

10年目からかかるであろう修繕費をしっかりと積立てておかないと苦労することになります。

バリアフリーに対応できない住まい

不動産を所有するデメリットは、住まいがバリアフリーに対応できないことです。

寝室が2階にあり毎日階段の上り下りが必要だったり、通路や出入り口が狭かったりと、高齢者向けにリフォームするにしても限界があるからです。

新築時から高齢になった場合のことを考えて設計する必要があります。

自宅を終の住処にするために、新築時に考えるべきことについてはこちらの記事をご参照ください↓

バリアフリー対応できたとしても、大きな家を作ってしまうと掃除や移動が大変だったり、部屋が片付かなかったりします。

しかしながらバリアフリー対応できない住まいでも、売却を考えた時はこだわりのある注文住宅を作るのはいいと思います。

例えば、

ガレージがあったり、キッチンにバーカウンターがあったり、防音室があるのでバンドの練習ができるなど、

若い人向けの設備がある住宅はすぐに買い手が見つかり高値で売れる場合もあります。

住宅はその時の生活スタイルに合わせて住み替えていくのが一番いいと思います。

40代からの住まいの終活ロードマップ

40代からの住まいの終活ロードマップは以下になります。

自宅を売却する

40代からの住まいの終活ロードマップの最初は、自宅を売却することから考え始めましょう。

子供が独立し、家を出たら自宅を売却して安い賃貸に引っ越す方法が一番の近道になるからです。

これまでご紹介してきた不動産を所有するデメリットや相続で子供に迷惑をかけるよりも、

40代の早い時期に住まいの終活をしてしまった方が60代になって手元に残るお金が多くなるからです。

自宅を高値で売却するなら「ネクスウィル」がおすすめです↓

【PR】

「ネクスウィル」は全国の訳あり不動産や、空き家について、「売りたい人」と「買いたい人」をオンライン上でマッチングさせるプラットフォームです。

日本の課題である、空き家問題。

これを解決するために、ユーザーが使いやすく、不動産取引の経験が無い方でも、安心して利用できるサイトになります。

子供が独立して、家を出たら大きい家にそのまま住んでいるのは勿体無いです。

20年後のことを考えて、60代で安心して暮らせる「終の住処」を実現しましょう。

住宅ローンの借り入れを返済する

40代からの住まいの終活ロードマップは、住宅ローンの借り入れを返済することです。

自宅を売却したお金で住宅ローンの借り入れを返済しましょう。

現在、不動産価格は上昇しているので、この機会を逃すと一生住宅ローンに苦しむ人生を送る可能性もあるからです。

一括返済でローンを完済すると、本来払い続けるはずだった金利の利息をなくすことができ、結果的に返済総額を減らすことが可能になります。

また、固定資産税や都市計画税、火災保険、地震保険、修繕積立金などにかかっていた費用もなくなるので、その分を貯蓄に回すことができます。

浮いたお金を新NISAで積立したり、他のインデックスファンドに投資しましょう。

安い賃貸に引っ越す

40代からの住まいの終活ロードマップは、安い賃貸に引っ越すことです。

住宅ローンの返済額よりも安い賃貸に引っ越すことで、月々浮いた分のお金を貯蓄や投資に回すことができるからです。

夫婦2人なら2LDKで十分です。

郊外の賃貸なら家賃6万円のとことはザラにあります。

30年の住宅ローンを3,000万円借り入れると月々の返済額は約104,401円になります。

月々4万円浮いたとして、20年間で960万円を貯蓄に回すことができます。

さらに、持ち家の場合にかかっていた税金や維持費は20年で平均約600〜800万円になります。

合計で1,560〜1,760万円は貯蓄できる計算になります。

40代は収入が増えて贅沢な暮らしをしたくなる時期ですが、

この時期に節約した生活を送ることで60代での「終の住処」の実現に一歩近づきます。

浮いたお金を20年間貯蓄や投資に回す

40代からの住まいの終活ロードマップは、安い家賃で浮いたお金を20年間貯蓄や投資に回すことです。

月々4万円浮いたとして、20年間で960万円を貯蓄に回すことができるからです。

投資するなら長期で積立てていく新NISAがおすすめです。

60代での退職金(平均約1,600万円)を足せば、3,160万円以上は確実に手元に残る計算になるからです。

老後の豊かな暮らしは如何に支出を減らすかにかかっています。

60代で小さな平屋を現金一括で建てることができれば、これまでかかっていた税金や維持費などを最小限に抑えることができます。

貯蓄したお金と退職金で平屋を新築する

40代からの住まいの終活ロードマップは、貯蓄したお金と退職金で平屋を新築することです。

小さな平屋を現金一括で新築できれば、60代の暮らしを豊かにすることができるからです。

前述しましたが、修繕費や光熱費が安かったり、掃除や移動が楽だったりするからです。

また、相続で揉めがちな持ち家の処分費用についても、家自体がコンパクトになるので費用を抑えることができます。

日本人の平均寿命は男性が81歳、女性が87歳とだんだん長寿命になっています。

60代から少なくとも20年間はまだ生きることになります。

最後の20年間を理想の終の住処で暮らすことはとても豊かな生き方だと思います。

リースバックは家賃に気をつける

住まいの終活をGoogleで検索するとリースバックというものが出てきます。

自宅を売却した後でも自宅に住むことができるというものですが、あまりおすすめできないので注意が必要です。

理由は、リースバック後の家賃が住宅ローンの返済額より高くなる場合があるからです。

リースバック後の家賃の計算は以下の方法で求められます。

家賃＝買取価格×7〜13%÷12ヶ月

例えば

35歳で30年の住宅ローンを3,000万借り入れ、頭金の500万円を足して3,500万円の住宅を10年後に売却する場合

35,000,000×0.50(経年減点補正率10年)
=17,500,000

評価額は1,750万円になります。

高値で売れたとしても2,000万円

買取価格2,000万円の時の家賃は

2,000万×7〜13%÷12ヶ月
＝116,666〜216,666円

家賃は約11万6千円〜21万6千円となります。

35歳で30年の住宅ローンを3,000万借り入れると月々の返済額は約104,401円なので、

リースバック後の家賃の方が住宅ローンより高くなってしまいます。

まとめ

今回は住まいの終活を考えている人や老後は終の住処を建てようとしている人に対して、

40代から考える終の住処と住まいの終活ロードマップをご紹介してきました。

まとめると以下になります。

私がおすすめするのは、自宅を早い段階で売却し、安い賃貸に引っ越すことで終の住処の建築資金を作る方法です。

子供も独立していま住んでいる住宅は大きすぎるのでこれを終の住処に改装するよりも、

小さい平屋の住まいを終の住処とした方が豊かな暮らしが実現できます。

この記事を参考に40代から住まいの終活を初めて終の住処を実現しましょう。

この記事が少しでも住まいの終活を成功させて終の住処を実現したい人のお役に立てれば幸いです。

この記事が役に立った、面白かったという方はコメントしてくださいね。

また、FacebookやTwitterでみなさんのお役にたてる情報発信しています！

「いいね!」や「フォロー」していただけるとうれしいです。ヨロシク(b･ω･d)デス♪

アーキトリック一級建築士事務所

• Facebook
• Twitter
• Instagram