そのままじゃ責任問題で訴えられる?空き家を管理する方法
人がすまなくなった建物は急速に傷んでしまいます。
ほんと不思議な話ですが、祖父母の家も人が住まなくなったら急に庇が崩れ落ちたりと、人が住むことで建物をその状態を保つ効果があるのか？と疑問に思ってしまいます。
そんなこといったって
どうしたらいいの？
そのままにして放置すると様々なリスクが生じ、場合によっては責任問題で訴えられるなどのトラブルなども生じます。
今回は、まずは代表的なリスクを取り上げ、空き家を管理する方法をご紹介します。
【自己紹介】
Bさん@アーキトリック
一級建築士 第303020号
耐震診断・耐震改修技術者
アーキトリック一級建築士事務所
設計事務所を18年間(2024年現在)運営している現役の一級建築士です。
店舗や旅館を中心に3桁の案件をこなしてきました。
現在は住宅設計やリノベーションを中心に活動をしています。
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そのままのリスク
1.価値の低下
2.所有者に責任が課される
3.特定空き家に指定される
1.価値の低下
空き家を放置しておくと家のいたる箇所が痛みを生じ価値が下がります。
放置によって生じる代表的な事柄
・密閉のため湿度等の要因でカビが異常繁殖
・タンスやソファー等の家具が傷む
・フローリングのひび割れ
・畳の腐食
・玄関周りの朽廃(きゅうはい)
・ドアの歪み
・シロアリの大量発生
・風呂場や流し台の排水口からの悪臭
・トイレの封水が蒸発することでの悪臭
・ハチの巣ができる
・コーキングの劣化による雨の侵入
・ネズミが配線をかじり漏電火災の発生
など
貸すことや売ることを考えるとき、余計なリフォーム代がかかってしてしまいます。
あと、以外に多いのが雨どいなどに落ち葉やゴミが溜まってしまいそこから軒先が腐ってしまうケースなども多いです。
空家に限らず、家は日ごろから傷み具合を確認しておきましょう。
2.所有者に責任が課される
空き家の所有者には、所有者責任が課されています。
民法第717条では、空き家所有者は、建物の崩壊などに起因する事故で、建物の設置または保存に問題があった場合、
自己に過失がなくても責任を負わなければならないということが定められています。この民法の定めは、工作物責任と呼ばれています。
祖母の家のケースだと、庇が壊れたとき運悪く人が通っていて怪我をさせてしまった場合、わざとやったのではなくても、所有者として責任を負うことになります。
近年、日本では台風や地震などの自然災害が多く発生していますので、他人に危害を与えないように空き家は適切に管理することが必要です。
3.特定空き家に指定される
よくゴミ屋敷など捨てられたゴミのせいで近隣に害獣が発生していたりして市町村などに通報がおおいと、特定空き家に指定されるというリスクがあります。
特定空き家とは、空き家法によって指定される危険な空き家のことを指します。
国土交通省から2015年5月26日に施行された
「空家等対策特別措置法」
特定空家に指定されると、所有者に対して、市町村から助言、指導、勧告といった行政指導があります。
それを適切に行いわないと改善勧告をうけます。
市町村からの改善勧告をうけると、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されず、更地の状態と同等の6倍となってしまいます。
それでも無視すると命令違反となり最大50万円以下の罰金が課されます。
それも無視し続けると行政代執行となり強制的に取壊され、そのときかかった費用を市町村から請求されます。
自分で管理する
特定空き家に指定されると大変なので、つきに1～2回程度でいいので気軽に行ける距離の場合は自分で管理することをおすすめします。
まず最初にやること
・ライフラインの閉栓
・貴重品・荷物の搬出
・郵便受けの封鎖
・郵便の転送
・畳を上げる
・台風の備えをする
電気、ガス、水道などのライフラインを止める場合は閉栓の手続きを行います。
空き家は泥棒に入られやすいため、貴重品や荷物は原則、搬出するようにしてください。
郵便受けは、不要なチラシ等を投函されないように、ガムテープなどで受け口を封鎖します。
郵便局に出向き、転送手続きも忘れないようにしましょう。
和室がある場合には、畳は湿気予防のために全て上げておきます。
台風などがいつ来ても大丈夫なように、庭の鉢植えや、置物、物干し竿、屋上のアンテナ等は全て撤去しておきましょう。
上記の準備が完了したら、あとは日ごろの空き家の管理です。
日ごろの空き家管理は、主に以下のことを行います。ペースとしては、月に1回程度の作業となります。
※台風があった次の日は見てまわったほうがいいです。
空き家管理方法
1.通風
2.封水
3.清掃とゴミ拾い
4.目視確認
5.近隣への挨拶
1.通風
空き家についたら、窓を上げ、部屋の空気を全部入れ替えるようにしましょう。
通風・換気を行う目的は、湿気の防止です。湿気は、シロアリやカビを発生させる原因となります。
通風は、建物価値を維持するために最も重要な管理になります。
通風をした後は、窓や扉は必ず施錠して帰るようにしましょう。
2.封水
ペットボトルで水を持って行き、風呂場や流し台の排水口やトイレに水を入れましょう。
封水は下水道から汚臭が逆流することを防ぐ役割があります。
封水が蒸発してしまうと空家に汚臭が立ち込める原因となります。
3.清掃とゴミ拾い
電気を止めていると掃除機が使えませんので、ホウキや塵取り、ゴミ袋等を空き家に置いておきましょう。
道路や隣地に空き家からゴミや落ち葉が散乱していないか確認するようにしてください。
近隣に迷惑をかけるとクレームを受ける可能性があります。
4.目視確認
瓦や雨どい、タイル等が剥落していないか、定期的に確認しましょう。
台風や大雨などが発生した場合には、必ず翌日には確認しに行くようにしましょう。
5.近隣への挨拶
空き家だったお住いから物音がするので、近隣の方から不審に思われてしまう場合があります。
管理を行う場合、作業前に近隣住人の方にご挨拶をしておきましょう。
管理会社に頼む
空き家が遠方の場合には難しくなります。特に、台風等の自然災害があった場合には、すぐに見に行けないという点が最大のネックです。
空き家専門の管理会社に管理を委託するという手があります。空き家を定期的に巡回し、通風、通水、清掃などのサービスを行ってくれるものです。
不動産会社やセキュリティ専門会社等で実施しているところがありますので、インターネットで調べてみると良いでしょう。
売却を検討する
空き家は管理を続ければ、維持コストがかかります。
そのため、不要な空き家であれば、売却することもおすすめです。
買い手がいないかどうかを複数の不動産会社に査定を依頼してから判断するようしましょう。
まとめ
空き家の管理について見てきましたが、
空き家は放置すると価値の下落リスクや所有者リスク、特定空き家に指定されるリスクを伴います。
空き家を管理するには、「自分で管理する」、「管理会社に頼む」という2つの選択肢があります。
管理は面倒、手離れしたいということであれば、「売却を検討する」のも良い選択だと思います。
私の場合、幸いなことに一緒の敷地内で生活していますので、自分で管理していこうと思います。
家族で過ごした時間とおもいでのつまった家を大切にしたいので、いつかはお金をためてリノベーションしようと思っています。
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アーキトリック一級建築士事務所
