【注文住宅の土地選び】プロは絶対に買わない!?安全に暮らせる土地の選び方

最近、地震や台風被害についてのニュースを目にすることが多くなりました。

気候が大きく変動している影響もあり、日本各地で豪雨や台風、地震などの自然災害が頻発しています。

自然災害はいつ起こるかわからないので本当に不安ですよね。

そのような理由から、土地を購入する際にいろいろな条件を考える方は多くなっています。

土地選びは買っちゃダメな土地の条件を知っておくと選びやすくなります。

自然の力には勝てないとはいえ、できる限り安全な土地を選びたいですよね。

私は18年間(2024年現在)注文住宅やリノベーションを中心に設計事務所を運営してきましたが、

土地を安く購入できても軟弱地盤の場合は、地盤改良や鋼管杭が必要だったりと工事費が高額になるケースが多かったです。

今回はプロは絶対に買わない買っちゃダメな土地についてご紹介します。

どんなに頑丈な家を建てても土地選びを間違うと暮らしが危険に晒されてしまいます。

この記事を読むと以下のことがわかります。

上記のことがわかります。

買ってはいけない土地を購入してしまうと以下のような深刻な問題に直面する可能性があります。

問題が一度発生すると解決に多くの時間や心身への負担がかかるので、「安い」「希望のエリアに見つかった」などの場合でも即決はしないようにしましょう。

マイホームを購入する際には現在の希望エリアや予算だけでなく、

一生そこで暮らすことができそうかや自然災害が起こった時にどうなるのかなどを考えながらしっかりと周辺調査を行いましょう。

年齢による暮らしの変化をシミュレーションしてみることも大切です。

【自己紹介】

Bさん@アーキトリック
一級建築士　第303020号
耐震診断・耐震改修技術者
アーキトリック一級建築士事務所

設計事務所を18年間(2024年現在)運営している現役の一級建築士です。

店舗や旅館を中心に3桁の案件をこなしてきました。

現在は住宅設計やリノベーションを中心に活動をしています。

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プロは絶対に買わない土地

プロは絶対に買わない土地は以下になります。

具体的にどのような土地なのかを順を追ってみていきましょう。

軟弱地盤の土地

軟弱地盤は建物の不同沈下や傾き、構造への影響をもたらす可能性があります。

これらの問題を修復するには多額の費用がかかるため、土地を購入する前に慎重に調査をしなければなりません。

最も確実な方法は専門業者に依頼して地盤調査を実施することですが、地盤調査は購入してからしかできないので、

検討している段階では自分でできる範囲の調査をするようになります。

自分でできる範囲の軟弱地盤の調査は以下のことがあります。

過去の地盤データやハザードマップの確認

近隣の地盤情報から対象の土地の状況を推測するという方法になりますが、

国土地盤情報データベースでボーリングデータなどの地盤情報を閲覧する方法があります。

国土地理院の地形図や古地図を確認してみましょう。

かつて田んぼや沼地だった場所は軟弱地盤である可能性が高いため注意が必要です。

自治体が公開しているハザードマップも必ず確認しましょう。

液状化の危険性が高い地域として指定されている場合、その土地は軟弱地盤である可能性が高いです。

現地の周辺を調査する

周辺の建物に不同沈下や傾きの兆候がないかを確認しましょう。

建物の外壁にひび割れがあったり、窓枠が歪んでいたりする場合は地盤に問題がある可能性があります。

また、土地に自生している植物も観察するという方法もあります。

ヨシやガマなどの水生植物が生えている場合、地下水位が高く軟弱地盤である可能性があります↓

もしも井戸がある場合は水位を確認しましょう。

これらの方法を組み合わせて軟弱地盤かどうかを判断することになりますが、

素人判断には限界があるので調査の過程で心配ごとが見つかった場合は専門家の意見を聞きましょう。

警戒区域にある土地

ハザードマップで浸水想定区域や土砂災害警戒区域に指定されていないか確認しましょう。

浸水想定区域

浸水想定区域とは河川が氾濫した場合に浸水が予想される区域のことです。

大雨や台風時に河川の水位が上昇し堤防が決壊したり、越水したりすると周辺の低い土地は浸水の危険性が高くなります。

浸水の程度は場所によって床下浸水から2階以上まで様々です。

浸水想定区域に指定されている土地では大雨の際に家財道具や車が水没する可能性があります。

土砂災害警戒区域

土砂災害警戒区域とは急傾斜地の崩壊や土石流、地滑りなどが発生する恐れのある区域のことです。

山間部や丘陵地周辺に多くみられます。

土砂災害は突発的に発生することが多く、一度発生すると大きな被害をもたらします。

家屋が倒壊したり土砂に埋もれたり、避難が遅れると命を落とす危険性もあります。

ハザードマップで危険区域に指定されているからといって、必ずしも住めないというわけではありません。

それらの土地が売られる際は価格が安く設定されていることが多いです。

予算内で希望より広い土地を見つけたとしても何かしらの対策が必要になる場合もあります。

その際には多額の費用がかかることが多いので、土地購入時の予算を大幅に超過してしまう可能性もあります。

それならば安全性を重視して選びたいですよね。

高低差がある土地

眺望が良かったり独特の景観を楽しめたりして、一見すると魅力的に感じられますが、このような土地には多くのリスクや問題点が潜んでいます。

最も重要な問題点としては安全性です。

高低差のある土地は土砂災害のリスクが高くなる傾向があります。

特に急斜面がある場合、豪雨時に土砂崩れや地滑りが発生する可能性が高まります。

地震の際にも地盤が不安定になりやすく平坦な土地に比べて家屋の倒壊リスクは高いです。

他にも次のようなリスクがあります。

平坦な土地と比べて建築が複雑になる

地盤の安定化や擁壁の設置が必要になることが多く、これらの工事には多額の追加費用が発生します。

傾斜地では重機の使用が制限されることがあり、建築作業自体が困難になったり、後期が長引くこともあります。

日常生活における不便さ

高低差がある土地では単純な移動さえ大変なこともあります。

高齢者にとっては外階段の上り下りが大変だったり、

大きな荷物を運ぶ際に費用がかかったり、子供の遊び場としても危険な場合があるなど不便さはずっと続きます。

メンテナンスの問題

高低差のある土地では適切な排水設備を設置して定期的なメンテナンスを行わないと、家屋の基礎に悪影響を及ぼす危険性があります。

また、擁壁があればその管理も必要となるので維持費用が平坦な土地に比べて高額になることが多いです。

土地の有効活用ができない

傾斜地では使える面積が実際の敷地面積よりも少なくなることが多く、庭やガレージなどの外部空間の確保が難しくなります。

将来的に売却する際に不利

近年は災害リスクへの関心が高まっており、このような土地の需要は低下傾向にあります。

購入時には安く見えても長期的には良い投資とは言えない可能性が高いです。

これらの問題に対して適切な対策を講じることでリスクは軽減できますが、そのための費用や労力があることは想定しておきましょう。

境界線があいまいな土地

一見、些細な問題に思えるかもしれませんが、境界線の不明確さは将来的に深刻なトラブルに発展することが多いです。

境界線があいまいだと建築計画に大きな影響を与え、理想の家を建てることができなくなる可能性もあります。

例えば、建ぺい率や容積率の計算がくるって当初の計画通りの建物が建てられなくなるかもしれません。

さらに深刻なのは、隣地所有者とのトラブルです。

境界線があいまいな状態で建物を建てたり、フェンスを設置したりすると後になって隣家から抗議を受ける可能性があります。

最悪の場合、建物の一部取り壊しや移動を要求されることもあり得ます。

このような事態になれば多額の費用が発生するだけでなく、精神的なストレスが大きくなります。

境界線の問題を解決するためには測量や境界確定の手続きが必要です。

これらの手続きは専門知識が必要で思いのほか費用がかかります。

特に隣家の協力が得られない場合は解決までに長い時間がかかるでしょう。

購入時にはトラブルにならなかったとしても、お子さんたちの代になった時に法的問題に発展することもあります。

先々のことまで考えて境界線があいまいなまま購入することは避けましょう。

まとめ

今回は注文住宅の土地選びについて知りたい人やプロは絶対に買わない土地の特徴を知りたい人に対して、

今回はプロは絶対に買わない買っちゃダメな土地についてご紹介してきました。

まとめると以下になります。

買ってはいけない土地を購入してしまうと以下のような深刻な問題に直面する可能性があります。

問題が一度発生すると解決に多くの時間や心身への負担がかかるので、「安い」「希望のエリアに見つかった」などの場合でも即決はしないようにしましょう。

マイホームを購入する際には現在の希望エリアや予算だけでなく、

一生そこで暮らすことができそうかや自然災害が起こった時にどうなるのかなどを考えながらしっかりと周辺調査を行いましょう。

年齢による暮らしの変化をシミュレーションしてみることも大切です。

この記事が少しでもこれから土地を探して注文住宅を建てようと考えている人のお役に立てれば幸いです。

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アーキトリック一級建築士事務所

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