【中古住宅の購入】購入前にチェック！買うと後悔する中古住宅と土地の注意点
住宅や土地の購入は人生最大の買い物のひとつです。
中古住宅は新築に比べて比較的安価で広い居住空間を手に入れられますが、
予想外の問題に直面するリスクも高くなります。
どんなリスクがあるの？
土地や建物に対してそれぞれのリスクがあります。
土地の場合は境界線によるトラブルや接道義務を満たしていない土地で再建築不可物件だったり、
建物の場合は耐震性能が足りなかったり設備の老朽化などのリスクがあります。
私は18年間(2024年現在)注文住宅やリノベーションを中心に設計事務所を運営してきましたが、
中古物件を購入する前の段階でプロに現場を見てもらうことをおすすめしています。
今回はプロの視点から見た買うと後悔する中古住宅と土地の注意点をご紹介します。
この記事を読むと以下のことがわかります。
この記事でわかること
・土地選びで注意すべきポイント
・契約前の徹底チェック項目
上記のことがわかります。
中古住宅を購入する際は、チェックする項目がたくさんあり素人では調べられないことも多いです。
ホームインスペクション(住宅診断)を利用しプロの目線で建物を診断してもらいましょう。
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【自己紹介】
Bさん@アーキトリック
一級建築士 第303020号
耐震診断・耐震改修技術者
アーキトリック一級建築士事務所
設計事務所を18年間(2024年現在)運営している現役の一級建築士です。
店舗や旅館を中心に3桁の案件をこなしてきました。
現在は住宅設計やリノベーションを中心に活動をしています。
設計事務所のブログを始めて2年目で月間25000PVを達成！
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目次
土地選びで注意すべきポイント
建物は建て替えができますが土地は日々の安全や生活環境に直結するので、
チェックするポイントを知っておかないと購入してから大きな後悔をすることになります。
次にご紹介する項目は必ずチェックしておきましょう。
土地選びで注意すべきポイント
・境界杭の重要性と境界線トラブルの可能性
・接道義務を満たしていない土地の問題
・地盤の弱さと災害のリスク
・周辺の空き家状況と地域の将来性
境界杭の重要性と境界線トラブルの可能性
中古住宅購入時に見落としがちなのが境界線の確認です。
境界がはっきりしていないと将来的にトラブルになる可能性が高くなります。
例えば、隣家のフェンスや植栽がこちらの土地にはみ出している、または逆の場合もあります。
マイホームを購入することは、長くそこで暮らすことや安易に引越しができなくなります。
トラブルが発生すると日々の暮らしが苦痛になります。
購入前に必ず不動産業者と一緒に現地で境界線を確認し、疑問点があれば正確な測量を依頼しましょう。
接道義務を満たしていない土地の問題
接道義務は建築基準法で定められた重要な要件です。
敷地が幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければ、大規模な改築が制限されたり建て替えができない場合もあります。
将来的に建て替える計画で古い住宅を購入したのに、いざとなったら接道義務を満たしていないことが分かったという例もあります。
↑上の図のように4m以上の道路に2ｍ以上接しているから大丈夫だと思って購入したら、通路内に2ｍに満たない部分があったというケースです。
この図のように2mに満たない箇所がある場合は家を建てることができません。
1990mmでたった10ｍｍ不足していてもダメです。
隣地から不足分の土地を買い取ることができれば何とかなりますが、それができないと再建築不可の土地になって改善するまで建築できません。
幅がギリギリの場合は購入前にしっかり測量してもらいましょう。
地盤の弱さと災害のリスク
地盤の弱さは安全性と耐久性に大きな影響を及ぼします。
埋立地、傾斜地、元が水田などの土地は地盤沈下や液状化のリスクが高く、大地震や大雨の時に深刻な被害を受ける可能性があります。
購入を検討する際は必ず地盤調査報告書を確認しましょう。
軟弱地盤だった場合は地盤改良工事が高額になることが多いので、購入前に地盤の状態を十分に把握しておきましょう。
また、対象地域のハザードマップも確認しておきましょう。
例えば、河川近くの物件では浸水、山間部では土砂災害に注意が必要になります。
ハザードマップでリスクが高い地域とされている場合は保険料が高くなったり、融資条件が厳しくなったりする可能性もあります。
周辺の空き家状況と地域の将来性
空き家の多い地域は防犯面での不安が高まるだけでなく、地域全体が荒廃した雰囲気になって、将来的な資産価値が低下する可能性があります。
人口減少が進むと、公共サービスの縮小や商業施設の撤退につながることもあります。
住宅を購入するということは長く暮らす場所であると同時に資産を所有するということです。
地域に開発計画、産業の状況なども調査して、その地域の将来性も見据えて検討しましょう。
特に若い世代や子育て世帯にとっては学校や保育施設の問題もあるので、重要な検討ポイントと言えます。
契約前の徹底チェック項目
中古住宅を購入する際に見落としがちな注意点は以下になります。
契約前の徹底チェック項目
・構造上の問題
・設備の老朽化
・環境問題
・隠れた修繕費用
構造上の問題
耐震性能は最も重要なポイントです。
1981年以前に建てられた住宅は現行の耐震基準を満たしていない可能性が高く、大地震時に深刻な被害を受ける恐れがあります。
耐震補強の履歴があるかどうかを必ず確認しましょう。
また、基礎の亀裂や外壁の劣化、雨漏りあとなども要チェックです。
これらは見た目の問題だけでなく、建物の寿命や安全性に直結する重大な欠陥となる可能性があります。
設備の老朽化
築30年以上の住宅では給排水管や電気設備が老朽化しているかもしれません。
リフォーム履歴や修繕履歴を確認してみましょう。
設備の交換には多額の費用がかかります。
購入後すぐに大規模な工事が必要になると、予想外の出費に悩まされることになります。
環境問題
日当たりや騒音、悪臭などの問題は生活の質に直結します。
一度の内覧だけでは気づきにくいので、時間や曜日を変えて内見してみましょう。
周辺の様子を見るだけでもいいですね。
幹線道路や線路、工場などが近くにある場合、騒音だけでなく渋滞に悩まされることもあります。
このような環境問題に住みはじめてから気づくご家庭も多いです。
改善が困難なケースがほとんどなのでしっかり調査しましょう。
隠れた修繕費用
外見状は問題がなく見える中古住宅でも購入後に多額の修繕費用が必要になるケースは少なくありません。
特に注意が必要なのは以下になります。
・シロアリ被害
・外壁の劣化
・屋根の傷み
これらは専門家による詳細な調査がないと発見が難しく、わからずに放置すると建物の寿命が短くなります。
床がギシギシしていたり、屋根裏がジメジメしていたりする場合はホームインスペクションなどの専門家の目で細部までチェックすることをおすすめします。
プロの視点で失敗を防ぐ
中古住宅の購入は新築と比べて安い費用で広い住居を手に入れられる魅力がありますが、様々なリスクも潜んでいます。
プロが重視するポイントは以下になります。
プロの視点で失敗を防ぐ
・立地と将来性の見極め
・建物の構造と耐久性
・設備の老朽化と更新コスト
・法的リスクの回避
立地と将来性の見極め
不動産のプロは単に現在の環境だけでなく10年後、20年後の地域の姿を予測して物件を評価します。
用途地域の変更によって土地の価値が大きく変動する可能性があります。
特に、農地から住宅地への変更は価格高騰が予想されます。
また、眺望の良い高台の土地も希少価値が高く資産価値が維持されやすいです。
建物の構造と耐久性
建築のプロは構造体の健全性や耐震性能を重視します。
特に築年数が古い物件では、耐震基準の適合状況や過去の補強履歴を慎重にチェックします。
設備の老朽化と更新コスト
設備関連のプロは給排水管や電気設備、空調システムなどの状態と更新時期をしっかりとチェックします。
これらの設備は突然の故障や事故のリスクがあり、更新には多額の費用がかかります。
法的リスクの回避
未登記建物や違法な増改築、複雑な権利関係は将来的な売却や建て替えの際に大きな障害となります。
建物の法適合性や権利関係に不都合がないかどうかも重要なチェックポイントになります。
物件を決める時の注意点
中古住宅は注文住宅と違って他の人が選んだ土地、建てた家を購入するので、理想にピッタリの物件を見つけるのはかなり難しいです。
自分にとって重要な事項をはっきりさせて優先順位をつけましょう。
また、すぐに
「いいな…」
と思う物件が見つかっても複数の物件を比較することは大切です。
急いで決断せずに十分な時間をかけて調査と検討を行うことをおすすめします。
「気に入った」
という感情だけで判断せず、客観的な目でチェックすることが大切です。
そして、不明な点や気になる点は必ず解決してから契約するようにしましょう。
まとめ
今回は中古住宅の購入前にチェックするポイントを知りたい人や買うと後悔する中古住宅の特徴を知りたい人に対して、
プロの視点から見た買うと後悔する中古住宅と土地の注意点をご紹介してきました。
まとめると以下になります。
土地選びで注意すべきポイント
・境界杭の重要性と境界線トラブルの可能性
・接道義務を満たしていない土地の問題
・地盤の弱さと災害のリスク
・周辺の空き家状況と地域の将来性
契約前の徹底チェック項目
・構造上の問題
・設備の老朽化
・環境問題
・隠れた修繕費用
プロの視点で失敗を防ぐ
・立地と将来性の見極め
・建物の構造と耐久性
・設備の老朽化と更新コスト
・法的リスクの回避
中古住宅を購入する際は、チェックする項目がたくさんあり素人では調べられないことも多いです。
ホームインスペクション(住宅診断)を利用しプロの目線で建物を診断してもらいましょう。
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この記事が少しでも今まさに物件探しをしている人のお役に立てれば幸いです。
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