【注文住宅の注意点】マイホームを購入する契約前に必ず確認すべきこと
理想の住宅を建てるためには、いくつかのハウスメーカーや工務店に見積もりを提示してもらって比較するのが一般的です。
ハウスメーカーや工務店によって契約の内容は異なるので、本契約を結ぶ前に確認しておかないと、取り返しのつかないことになるケースもあります。
どんな取り返しがつかないケースがあるの？
色々ありますが、地盤調査をして地盤改良が必要になり予算をオーバーしてしまったり、
ローン特約をつけずに支払い済みの手付金が返ってこなかったりするケースがあります。
私は18年間(2024年現在)注文住宅やリノベーションを中心に設計事務所を運営していますが、
契約前に細かいところまで話し合っていないと、契約後にトラブルやクレームにつながるケースが多いです。
今回は契約前に必ず確認すべきことをご紹介します。
この記事を読むと以下のことがわかります。
この記事でわかること
・契約前に必ず確認すべきこと
・問題が起こった時の対処法
上記のことがわかります。
ハウスメーカーや工務店と契約する場合は、設計した内容や設計意図がしっかりと伝わっているかが重要です。
しっかりと打ち合わせを積み重ねてお互いがどのような建築になるのか理解した上で契約しましょう。
家づくりはとてもワクワクする作業ですが、その前に今回ご紹介した事項は契約前に必ず確認しましょう。
【自己紹介】
Bさん@アーキトリック
一級建築士 第303020号
耐震診断・耐震改修技術者
アーキトリック一級建築士事務所
設計事務所を18年間(2024年現在)運営している現役の一級建築士です。
店舗や旅館を中心に3桁の案件をこなしてきました。
現在は住宅設計やリノベーションを中心に活動をしています。
設計事務所のブログを始めて2年目で月間25000PVを達成！
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契約前に必ず確認すべきこと
契約前に必ず確認すべきことは以下になります。
契約前に必ず確認すべきこと
・土地にかかる費用
→地盤調査の結果による地盤改良の有無
・外構工事の内容
→「外構工事一式〇〇万円」の詳しい内容
・設備の内容、建材の質
→サッシ、玄関ドア、床材、住宅設備、屋根、外壁
・アフターサービスと保証内容
→施工会社独自の保証内容など
・契約後に変更があった場合
→ローン特約
→不可抗力や不測の事態の際の工期や金額の変更
土地にかかる費用
土地を購入したら、住宅を建築する前に地盤調査の実施が事実上義務付けられています。
調査の結果、地盤改良工事が必要になると別途費用が発生するので、販売価格のみの支払いでは済まなくなることがあります。
地盤改良の費用は工法によって違いますが、一般的に坪1〜7万円程度とされています。
30坪の場合は30〜210万円ということになります。
契約を済ませてからでないと地盤調査が実施できないところが厄介なんですよね。
建築する建物の形や構造によっても費用は大きく変わります。
せっかく予算内で見つけた土地なのに200万円以上の追加費用がかかるようでは、家を建てる前から資金計画がくるってしまいます。
そのようなことを防ぐためには以下のようなことをしてみましょう。
地盤調査結果を予測する方法
・近隣の不動産を取り扱っている不動産会社に聞いてみる
・地盤調査会社から近隣の調査データをもらう
・現地周辺を何度か歩いてみる
などをすると、
確実ではありませんが、だいたいの予測がつく場合があります。
注文住宅の場合は地盤調査の結果に基づいて別途地盤改良費用が提示されるのが一般的です。
地盤改良の有無や費用については正確に知ることは難しいので、
このようなことを確認した上で万が一のために資金にゆとりを持たせておくことが必要です。
外構工事の内容
住宅の見積もりに外構工事費用も含めて依頼する場合は、住宅についての内容は詳細に記されているのに、
外構は「外構工事一式〇〇万円」のようにおおまかに記されていることがあります。
外構工事は思いのほか高額になるものなので、100万円と記されていても
・駐車場のコンクリート打設
・機能性門柱
・境界フェンス(メッシュフェンス)
くらいまでしかできないことが多いです。
長めのアプローチやカーポートを含めるとグレードにもよりますが、200万円程度になるでしょう。
外構フェンスや目隠しフェンスはさらに100万円くらいプラスになることもあります。
外構工事が一式と見積もりに記されていたら、必ず工事内容を確認してみましょう。
設備の内容、建材の質
数社から見積もりを提示された際に、外観や間取りを重視してしまいがちですが、
快適な暮らしができるかどうかは設備や建材のグレード、質にかかています。
設備の内容、建材の質を確認する箇所
・窓枠やガラス
・玄関ドア
・床材
・システムキッチンの装備
・外壁、屋根の素材や機能
少なくとも上にあげた部分にどのようなものが使用されているのかを確認しましょう。
総予算が低い場合は、安価なものである可能性があります。
アルミの窓枠にペアガラスだったり断熱性能の低い玄関ドアだったりすると、夏は暑く冬は寒い外気の影響を受けやすい家になってしまいます。
外壁や屋根も質が劣り安価なものは、長持ちしません。
また、エアコンや照明は含まれているか、カーテンやシャッターはどうかもしっかりと確認しましょう。
ハウスメーカーや工務店によって設備や建材はさまざまで、内訳の書き方も異なります。
「〇〇一式」という表記が多い場合は、要注意です！
疑問点をしっかり質問して納得できてから契約に進むようにしましょう。
大まかな見積もりで契約まで持っていこうとする施工会社は避けた方がいいでしょう。
アフターサービスと保証内容
新築住宅は最低10年の保証が法律で義務付けられています。
それ以外に設備のメーカー保証、ハウスメーカーや工務店が独自に設けている保証があります。
保証範囲は以下になります。
・住宅の基礎、土台、壁
・柱、筋交、床版
・小屋組、屋根版、梁
など、「住宅の構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」となっています。
範囲外の内装や外装などについても独自の保証を設けている施工会社もあります。
この保証内容も施工会社を選ぶ時の重要なポイントになりますので、正確な内容を確認しておきましょう。
アフターサービスの内容も施工会社によって大きく異なります。
引き渡し後はどのようなサービスが受けられるのか、点検やメンテナンスなどの内容も含めて必ず確認しましょう。
契約後に変更があった場合
契約の際にはローン特約がついているかをチェックしましょう。
ローン特約とは予定していたローンの審査に通らなかった場合、売買契約を白紙に戻して支払い済みの手付金が返還されるという特約のことです。
事前審査を通過していても本審査が通らないケースも珍しくありません。
借入希望額の満額が通らなくて購入ができなくなった場合も、ローン特約により解約できます。
また、2020年のコロナウィルス感染症やその後のロシアのウクライナ侵攻によるウッドショックの影響で、輸入建材が急激に高騰したこともあり、
ここ数年の契約書には「不可抗力や不測の事態の際には工期や金額の変更が可能」と記載されていることが多くなりました。
これは、「事情変更の原則」といって、契約の内容は社会的事情の変化があればそれに応じて変更されなければならないという民法の原則のひとつです。
建材価格の高騰が、施工会社に多大な影響を及ぼす場合、追加費用を負担することになります。
施工会社によって「価格の変更は10%まで」と上限が定められている場合もありますが、
予算を大幅にオーバーしたら支払いができなくなる可能性もあります。
だとしても、値上げをしなければ家が完成しないとなれば、完全に拒否をすることは難しいです。
状況によっては交渉の余地があるかもしれませんが、数社を比較する際に事前に契約後の値上げの可能性について確認しておきましょう。
多くの場合、「可能性はゼロではありません」と言われる可能性が高いと思います。
また、そのようなことが原因で工期が遅れる可能性があることも頭に入れておきましょう。
住宅の引き渡し日は、必ず確認してください。
引き渡し日が遅れると賃貸契約を解除してしまって、仮住まい費用が余分にかかったり、仕事や子供の通学に支障が生じたりすることもあります。
不可抗力で工事が遅延した場合は、損害賠償請求ができないので慎重に確認しながら進めましょう。
まとめ
今回は契約前に確認することを知りたい人や注文住宅を契約するときの注意点を知りたい人に対して、
マイホームを購入する契約前に必ず確認すべきことをご紹介してきました。
まとめると以下になります。
契約前に必ず確認すべきこと
・土地にかかる費用
→地盤調査の結果による地盤改良の有無
・外構工事の内容
→「外構工事一式〇〇万円」の詳しい内容
・設備の内容、建材の質
→サッシ、玄関ドア、床材、住宅設備、屋根、外壁
・アフターサービスと保証内容
→施工会社独自の保証内容など
・契約後に変更があった場合
→ローン特約
→不可抗力や不測の事態の際の工期や金額の変更
ハウスメーカーや工務店と契約する場合は、設計した内容や設計意図がしっかりと伝わっているかが重要です。
しっかりと打ち合わせを積み重ねてお互いがどのような建築になるのか理解した上で契約しましょう。
家づくりはとてもワクワクする作業ですが、その前に今回ご紹介した事項は契約前に必ず確認しましょう。
この記事が少しでもこれから注文住宅を建てようと考えている人の参考になれば幸いです。
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アーキトリック一級建築士事務所
