リノベーション向きの物件ってなに？リノベーションを成功させる5つのポイント

中古マンションや戸建を購入してリノベーションすると、新築の注文住宅を建てるよりも安く理想の暮らしを手に入れることができます。

しかしながら、リノベーションに向いた物件でないと想定していた予算よりもオーバーしてしまうことがよく起こります。

古い物件の場合は、設備や配管、屋根、外壁などの劣化により修繕が必要になる場合が多いからです。

私は18年間(2024年現在)注文住宅やリノベーションを中心に設計事務所を運営してきましたが、

リノベーションの成功はリノベーション向きの物件を如何に探すかにかかっていると思います。

今回はリノベーション向き物件とリノベーションを成功させる5つのポイントをご紹介します。

この記事を読むと以下のことがわかります。

上記のことがわかります。

古い木造住宅のリノベーションは耐震性が低い場合が多いので、筋交などの補強が必要になります。

リノベーションという言葉はなんでもできると感じてしまうクライアントも多いのですが、

あくまでも既存の構造ありきで考えないと耐震性が下がったり、建物が倒壊してしまう危険性も出てきます。

リノベーションのプロのアドバイスをしっかりと聴き、実現可能な間取りを考えましょう。

【自己紹介】

Bさん@アーキトリック
一級建築士　第303020号
耐震診断・耐震改修技術者
アーキトリック一級建築士事務所

設計事務所を18年間(2024年現在)運営している現役の一級建築士です。

店舗や旅館を中心に3桁の案件をこなしてきました。

現在は住宅設計やリノベーションを中心に活動をしています。

設計事務所のブログを始めて2年目で月間25000PVを達成！

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リノベーションに向いた物件のチェックポイント

リノベーションに向いた物件のチェックポイントは以下になります。

戸建の場合は木造や鉄骨造を選ぶ

リノベーションに向いた物件のチェックポイントは、戸建の場合は木造や鉄骨造を選ぶことです。

RC造やSRC造だと耐力壁など壊せない壁や小梁がリノベーションの邪魔になる可能性があるからです。

木造や鉄骨造は間仕切り壁を撤去する場合に、木材や鉄骨を簡単にカットすることができるからです。

RC造やSRC造の場合はコンクリートのハツリや鉄筋の処理などでとても大変です。

マンションではRC造やSRC造が多いのですが、PS(パイプスペース)の位置変更や床、小梁のハツリなどはできないです。

戸建の場合は木造や鉄骨造の方が間取りの選択肢が多くなるので、リノベーションに向いているといえます。

築年数で配管の老朽化をチェック

リノベーションに向いた物件のチェックポイントは、築年数で配管の老朽化をチェックすることです。

特に築30年以上の戸建の場合は、水道管に鉄管のものが使用されておりサビで水漏れを起こしている場合が多いからです。

家の中の水栓を閉めた状態で水道メーターが回っていないかを確認しましょう。

水道管の水漏れはどこで起きているのかを確認するのは難しいので、配管をやり直す必要が出てきます。

床下や天井裏に潜って配管をやり直せればいいのですが、

基礎コンクリートに埋まっていたり、壁の間に配管があったりすると、壁や天井を壊して配管し直さなければなりません。

また、電気配線も古い配線のままだと漏電を起こしている可能性もあります。

鉄管の水道管は耐用年数20年、電気配線は20〜30年なので、築年数が30年以上の物件は配管の老朽化をチェックしましょう。

水まわり位置の変更の有無

リノベーションに向いた物件のチェックポイントは、水まわり位置の変更の有無をチェックすることです。

水まわりの位置の変更は配管をやり直すために、壁や天井、床を壊さなければならない場合が多いからです。

点検口から床下に潜って配管をやり直すか、露出配管にする方法があります。

それでも、壊さない配管には限界があります。

また、浄化槽や下水までの距離が長くなると勾配が取れなかったりするケースもあるので、

水まわりの変更はプロにしっかりと可能かどうかの判断をしてもらいましょう。

リノベーションを安く済ませるには水まわり位置の変更をしないことが望ましいです。

階段の位置の変更の有無

リノベーションに向いた物件のチェックポイントは、階段の位置の変更の有無をチェックすることです。

階段位置の変更は確認申請を必要とする大規模な工事になるからです。

また、2階の床組を変えなければならなくなる場合が多いので手間と費用がかかります。

床組とは床を支える骨組みのことで、柱と梁で支えられた部分に大引きと根太を組み構造用合板で床を作るのが一般的な床組となります。

床組の変更はこれらを解体して組み直さなければならなりません。

特に階段付近の床組は複雑になっているので解体してみなければわからない工事になります。

そのため、リノベーションはなるべく階段位置を変更しないように間取りを考えるのが定石になっています。

屋根や外壁の劣化状況

リノベーションに向いた物件のチェックポイントは、屋根や外壁の劣化状況をチェックすることです。

屋根や外壁が劣化していた場合にしっかりと修繕しないと雨漏りなどの原因になる場合があるからです。

例えば、サイディングの場合は塗装の剥がれやシーリングのひび割れなどを確認しましょう。

屋根はガルバリウム鋼板の場合は錆がないかをチェックしましょう。

屋根や外壁の補修が大掛かりになると足場を建てて工事をすることになります。

足場は規模や日数によって費用が変わってくるので工事費用が高くなる場合が多いです。

リノベーションをする場合は大掛かりな屋根や外壁の補修は避けたほうが費用を抑えることができます。

ひかリノベで物件を探すメリット

リノベ向き物件を探すならひかリノベがおすすめです↓

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ひいリノベで物件を探すメリットは以下になります。

リノベーション向きの物件が見つかる

ひいリノベで物件を探すメリットは、リノベーション向きの物件が見つかりやすいことです。

ひかリノベでは物件探しにデザイナーも参加してくれて、希望の間取りや設備機器の導入が可能かどうかその場で判断してくれるからです。

例えば、物件購入前にホームインスペクターによる調査を実施し、物件の老朽化具合や修繕が必要な箇所などを見つけてくれます。

素人だとなかなかわかりにくいので、プロが見てくれるなら安心ですね。

また、工事着工後は現場監理を行うテクニカルアドバイザーとデザイナーがリアルタイムに連携して、

工事の状況にあわせた的確な指示で、最適なデザイン調整を迅速に行ってくれます。

ワンストップサービス

ひいリノベで物件を探すメリットは、ワンストップサービスであることです。

ひかリノベには宅建士も、建築士も、住まいづくりのすべてのプロセスの専門家が在籍しています。

お客様ごとに専属チームを結成し、家づくりの一部始終をサポートします。

情報が共有されやすいので、要望が伝わらずに物件探しやリノベーションに反映されないといったトラブルがなくなります。

施工会社によっては物件探しやデザインは外注である場合が多いです。

デザイン担当者も現場監理まで行わないケースがあるので、しっかりと要望を現場で実現できないトラブルは多いです。

あなた専属のチームを結成

ひいリノベで物件を探すメリットは、あなた専属のチームを結成してくれることです。

住まいづくりのすべてのプロセスの専門家があなた専属のチームを結成し、

家探し、リフォーム・リノベーション、資金面のサポートまで、あなたの理想の住まいづくりのすべてをサポートしてくれます。

理想のリノベーションを実現するにはチームワークがとても重要になります。

コーディネーター、デザイナー、テクニカルアドバイザーなど三人四脚の綿密な連携体制を実現しています。

物件探しにデザイナーが参加してくれたり、建築士によるインスペクションで物件の構造上の不具合や雨漏り等をチェックしてくれるのっていいですよね。

強固なチームワークで、あなたの理想の住まいづくりを完成までサポートしてくれます。

リノベーションを成功させる5つのポイント

リノベーションを成功させるためには、以下の5つのポイントにも注目してください。

リノベーションの目的を明確にする

リノベーションを成功させるためには、リノベーションの目的を明確にすることが必要です。

目的が明確でないとどこまで工事をしたらいいのか分からなくなるからです。

住宅リノベーションには、様々な目的があります。

例えば、以下のようなものがあります。

・居住性の向上
・老後のための住宅改修
・住宅価値の向上

◾️居住性の向上

家が快適になるよう、リノベーションを行うことがあります。

例えば、最新の設備を導入したり断熱性能を向上させることで、家族がより快適に暮らせる環境を作ることができます。

ほとんどは居住性の向上を目的にリノベーションをするケースに当てはまります。

◾️老後のための住宅改修

高齢になった時に、住宅が快適に使えるように、リノベーションを行うことがあります。

例えば、バリアフリー化や、介護に適した設備の導入などを行うことで、安心して暮らせる住宅環境を作ることができます。

高齢者向けの住宅リノベーションは、今後の社会問題としても注目されており、ますます需要が高まっています。

◾️住宅価値の向上

将来的な売却を考慮して、住宅の価値を向上させるために、リノベーションを行うことがあります。

例えば、設備の改良や、外観の美観化などを行うことで、住宅価値を高めることができます。

住宅価値を上げることは、将来のための資産形成にもつながるため、重要な目的と言えます。


これらの目的を明確にして、それに合った計画を立てることが重要です。

また、リノベーションを行うことで、住まいが快適になるだけでなく、家族の生活や将来のためにも良い影響を与えることができます。

リノベーションには、費用や手間がかかることもありますが、将来的なメリットを考えると、投資としての価値があると言えます。

リノベーションを通じて、快適な住まいや将来の資産形成を目指してみるのも良いかもしれません。

予算の設定をしっかりと行う

リノベーションを成功させるためには、予算の設定をしっかりと行うことが必要です。

予算を設定していないとどこまでのリノベーションができるのかを判断することが難しくなるからです。

住宅リノベーションには、かなりの費用がかかる場合がありますが、

その費用は一生に一度の大きな投資なので、事前に予算を決めておくことが必要です。

リノベーションの内容や規模にもよりますが、一般的な目安は以下になります。

・マンション：1㎡あたり15万〜20万円程度
・戸建住宅：1㎡あたり10万〜22万円程度

例えば、60㎡のマンションのフルリノベーションの費用相場は900〜1,200万円、約30坪の戸建住宅では1,000〜2,200万円程度になります。

予算を決める際には、設計事務所に支払う設計監理料や予期せぬトラブル、追加費用に備えた余裕も考慮するようにしましょう。

住宅リノベーションは単なる費用対効果を考えるのではなく、

自分たちが快適に暮らし、家族との時間を過ごすための空間を作り上げることができるという点に大きなメリットがあります。

そのため、リノベーションを検討する前に、家族とのコミュニケーションを深め、どのような要望があるかを明確にすることが大切です。

設計担当者にしっかりと要望を伝え

リノベーションを成功させるためには、設計担当者にしっかりと要望を伝えることが必要です。

設計担当者に要望を伝えないと設計的な配慮が足りなくなるからです。

しっかりと要望を伝えてプロの専門知識と経験からのアドバイスや提案をしてもらいましょう。

工務店の担当者にしっかりと自分の希望する要望を伝えましょう。

リノベーションの要望やイメージが伝わらない場合は、途中からでも設計事務所に間に入ってもらった方がスムーズに話が進む場合が多いです。

設計事務所は、お客様からの要望を聞き出し、それを反映した最適なプランを提案するプロ集団です。

例えば、予算やスケジュール、デザインの好み等について詳しく聞き取り、その上で、専門知識を活かして最適な提案をしてくれます。

また、素材や家具などの選び方についてもアドバイスをくれます。

自分の希望や要望をしっかりと伝え、プロのアドバイスを受けて、理想の住まいを実現しましょう。

実績のある施工会社を選ぶ

リノベーションを成功させるためには、実績のある施工会社を選ぶことが必要です。

実績がある施工会社を選べば安心して工事現場を任せることができるからです。

リノベーションの施工会社を選ぶ際には、その実績や信頼性を見極めることが非常に重要です。

インターネットでの口コミや評価などを調べたり、実際に施工した事例や施工後のアフターケアなどを調べることで、より良い比較検討ができます。

実績のある施工会社との信頼関係ができれば、7割がたリノベーションは成功したといっても過言ではありません。

信頼関係がなければ、手抜き工事や施工不良などの心配で現場から目が離せなくなったり、施工会社とトラブルになる可能性もあります。

現場の施工が心配な場合は、設計事務所に現場監理をお願いすることがおすすめです。

設計事務所に現場監理をお願いすれば、施主側の立場に立ってプロの目線で現場をしっかりと監理してくれます。

将来のことも考えてリノベーションをする

リノベーションを成功させるためには、将来のことも考えてリノベーションをすることが必要です。

将来のことを考えてリノベーションしないとまた数年後にリノベーションが必要になってしまうからです。

例えば、20年後の家族構成を具体的に考えてみましょう。

お子さんがもう独立して家を離れてしまっているかもしれないからです。

家族構成が変われば、今の家では広すぎたり、光熱費が高くついたり、掃除が面倒だったりと色々と不都合が出てきます。

また、将来的に高齢化する場合、バリアフリーの設備を導入する必要があるかもしれません。

家族構成やライフスタイルの変化に対応するためには、リノベーションの計画段階で将来の変化を予測することが重要です。

将来を見据えたリノベーションによって、家族のライフスタイルに合わせた快適な住環境を実現することができます。

まとめ

今回はリノベーションに向いた物件を知りたい人やリノベーションを成功させるポイントを知りたい人に対して、

リノベーション向き物件とリノベーションを成功させる5つのポイントをご紹介してきました。

まとめると以下になります。

古い木造住宅のリノベーションは耐震性が低い場合が多いので、筋交などの補強が必要になります。

リノベーションという言葉はなんでもできると感じてしまうクライアントも多いのですが、

あくまでも既存の構造ありきで考えないと耐震性が下がったり、建物が倒壊してしまう危険性も出てきます。

リノベーションのプロのアドバイスをしっかりと聴き、実現可能な間取りを考えましょう。

この記事が少しでもリノベーション向き物件を探す際のお役に立てれば幸いです。

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