【絶対に買ってはいけない建売住宅】一級建築士が解説する建売住宅の注意点

建売住宅は現物が見られるたり、すぐに入居できたり、安く購入できたりといった注文住宅にはない魅力があります。

これらの魅力に惹かれてつい衝動買いをしてしまった！

という方もいます。

しかし建売住宅の購入にはこれを知っておかないと後悔する注意点がいくつかあります。

注意する点については以下になります。

などたくさんの注意点があります。

私は18年間(2024年現在)注文住宅やリノベーションを中心に設計事務所を運営してきましたが、

建売住宅を購入したお客様のリノベーションをしていると、もう少し設計段階で配慮できなかったのかと疑問になる間取りが多くありました。

今回は実際にたくさんの住宅を見てきた一級建築士の私が絶対に買ってはいけない建売住宅の特徴をご紹介します。

この記事を読むと以下のことがわかります。

上記のことがわかります。

建売住宅は土地代まで含まれているので住宅を比較的に安く購入することができますが、

土地選びができない分、しっかりと周辺環境をチェックする必要があります。

また、注文住宅と違い間取りの変更はリノベーションを行わなければならないので結局割高になってしまったなんてことも起こります。

建売住宅を購入予定で物件を探している契約前の人はこの記事で挙げた注意点をしっかりと確認してきましょう。

【自己紹介】

Bさん@アーキトリック
一級建築士　第303020号
耐震診断・耐震改修技術者
アーキトリック一級建築士事務所

設計事務所を18年間(2024年現在)運営している現役の一級建築士です。

店舗や旅館を中心に3桁の案件をこなしてきました。

現在は住宅設計やリノベーションを中心に活動をしています。

設計事務所のブログを始めて2年目で月間25000PVを達成！

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建売住宅の価格についての注意点

建売住宅の価格についての注意点は以下になります。

周辺物件と比べて異様に高い

周辺物件の価格より異様に高い建売住宅は、その価格の理由がわからないのであれば購入を控えましょう。

例えば、3,500万円が相場の地域で5,000万円で売られている物件の高い理由が不明という場合は、土地の仕入れ価格が高すぎた可能性があります。

相場とかけ離れた高い物件は売れ残る可能性も高いです。

理由不明で価格が高いけど気に入ってしまった物件は、いったん購入を控えて値下げを待つというのも一つの手段です。

販売開始直後の多棟現場

例えば、多棟現場の建売住宅を販売価格直後に5,500万円で購入したのに、

1年経過しても売れなかった物件が値引きされて4,000万円になっていたなんてことよくあります。

多少日当たりや、角地などの立地の違いはあったとしても、

自分の物件とほぼ同じ仕様の物件が1,500万円も値下げされたとなると悔しいですよね。

なぜこのような値引きが想定されるのかというと…

建売住宅は建築から1年経過すると新築住宅として販売できなくなり、中古・未入居物件という扱いになるからです。

また、大規模な分譲地で1棟だけ売れ残っているという場合は、

すでにその分譲地での利益は出ている可能性が高いので、

値引きに応じてもらいやすくなります。

多棟現場の物件購入を迷っているという場合は、売行きを見てから購入を判断した方が良いケースがあるため、慎重に判断しましょう。

仲介会社の担当者の注意点

仲介会社の担当者の注意点は以下になります。

説明が間違っている

施主と一緒に一から注文住宅を作っていくハウスメーカーの担当者と比較すると、

すでに建っている住宅を売るだけの仲介業者の担当者は家に対する思い入れがあまりないことがあります。

また、複数の売主の物件を仲介しているため、物件一つ一つの詳細はあまり把握していないということもあります。

誠実な担当者ならわからないことがあれば書類を確認してくれるので、適当な回答をすることはありません。

例えば、土地の面積を担当者に確認したら30坪という回答があったけれど、実際には25坪だったという場合、

売れればなんでも良いと考えて、正確な情報を伝える気がない不誠実な担当者である可能性が高いです。

質問に答えない

例えば

「建物を建てる前はなんだったんですか？」

というようなその場ですぐに答えられない質問に

「確認します」

と答えたまま、回答をしない担当者がいます。

このように、質問に答えてくれない担当者はノルマに追われているせいでド忘れが多く、まともな対応を期待できなかったり、

不都合な情報をあえて隠したりしている可能性があります。

このような担当者からは購入しない方が良いでしょう。

早く決めないと売れてしまうと煽る

「とにかく今すぐ決断してください」

と迫るような担当者は少なからず存在します。

なぜ、そのように決断を急がせるのかというと、内見に来た方の心変わりを危惧しているからです。

物件を見学した直後は気持ちが盛り上がっていて、ここ以外考えられないと思っても、いったん家に帰って冷静に考えてみると、

見学直後には目をつぶっていた短所が見えてきたり、もっと他にいい物件があるかもと思えてきたりします。

普段の買い物でもよくありますよね。

やたらと急かしてくる担当者はこのような心変わりを防ぐために、その場で契約をせまってきます。

また、実際に人気物件はすぐに売れてしまうので、他の担当者に先を越されないように契約させて自分の売上にしたいと考えている場合もあります。

いずれにせよ、このような担当者は買い手の都合をあまり考えていないと言えます。

勢いに押されて急いで契約しようとすると、契約前に契約書の内容や家の仕様についてじっくり確認することができない場合が多いです。

衝動買いで後悔することがないように、よほど信用できるという担当者でない限り、その場での決断を迫る担当者からは購入しない方が良いでしょう。

購入者より売主に気をつかっている

物件を所有している売主は、仲介会社よりも強い立場にいることがあります。

仲介会社は不動産売却を成功させた際に受け取る仲介手数料で利益を得ているからです。

そのため、言い方はあまりよくありませんが、一度仲介手数料をもらったら終わりの買い手よりも、

継続して仕事を受注することで仲介手数料をもらい続けることができる売主を優先しようと考えている仲介会社が残念ながら存在します。

売主優先の仲介会社は取引に関してトラブルが起きても、中立的な立場に立ってくれないため、トラブルの解決が大変なこともあります。

もしトラブルが起きてしまったらと考えると、このような会社を通した物件購入は避けた方が賢明です。

売主のアフターフォローの注意点

建売住宅は購入後に発覚した不具合に対応してもらうために、売主のアフターフォローが重要になります。

しかし、売主によってはアフターフォローの窓口がなかったり、仲介会社任せにするケースもあります。

売主のアフターフォローが機能しない場合は、入居直後に建物などの不具合が発覚しても

「有償での修繕しかできない」

と言われることもあります。

「会社名+アフターサービス」でGoogle検索してみると、購入者の不満がたくさん見つかったりします。

建売住宅を購入する際は、売主である会社にアフターフォローの窓口があって、しっかりと機能しているかを口コミや評判などでチェックしましょう。

間取りの注意点

間取りの注意点は以下になります。

収納や扉、廊下などの使いにくい

間取りの変更ができない建売住宅を購入する際に、どこか1ヶ所でも

「使いにくいな…」

と感じる場所があるなら、第1候補から外すことをおすすめします。

建売住宅は居室のスペースを確保するために収納が少ないことがあり、不便に感じる方も少なくありません。

そこで収納の少なさをカバーするために大きめのキャビネットを購入したくても、

間取りによっては扉が邪魔になり、キャビネットを置く場所がないこともあります。

また、キャビネットの設置場所があったとしても、廊下の幅が狭くて大きな荷物を運ぶ時にクロスに傷をつけてしまったなんてことも起こります。

幅の狭い廊下はすれ違いにくいというデメリットがあります。

このように、特に収納や扉、廊下は生活してみて使いにくいと感じることが多い場所なので、サイズを事前に測るなど気をつけてみるようにしましょう。

無理やり3LDK

戸建住宅を購入される方は、ファミリー層が多いため3LDK以上の間取りが人気です。

しかし、建売住宅は注文住宅と比較して延べ床面積が狭いことが多いため、

3LDKにしようとすると収納力や生活動線などは無視して、建物に無理やり詰め込んだ間取りを作らざるを得ないことがあります。

3LDKという言葉だけに釣られて購入してしまうと、建売住宅でよくある間取りが気に入らなくて住み始めてから後悔することが多いです。

一見問題がないように見える間取りでも、本当に生活に支障がないかなど、

実際に住んでいる様子を想像しながら、生活動線や収納の広さを細かくチェックしましょう。

隣家の配置が配慮されていない

意外と住み始めるまで気づかないのが隣家との配置問題です。

例えば、隣の家の窓と向き合う形で窓が設置されていると、隣の人の視線が気になって窓が開けられないということはよくあります。

隣の家のトイレや洗面所に面した位置に窓がある家も、

隣の人のトイレが視界に入ったり、トイレにいるときに隣の人の目を気になるなど、どちらの立場でも嫌ですよね。

駐車スペースを確保するために、境界ギリギリに住宅が建っているような場合は、

隣の家との距離が近すぎて、隣の家の2階から自宅のリビングが丸見えになってしまうこともあります。

隣人トラブルを避けるためにも、このような配置の住宅は私なら購入しません。

立地の注意点

立地の注意点は以下になります。

化学薬品の工場の臭いがする

食品工場から漂うニンニク臭や魚の臭いなんかも、もちろん良い気分にはならないですよね。

しかし臭いの問題でいうと、ダントツで避けたいのが化学薬品の工場です。

化学薬品の工場から流れ出る薬品臭は臭害にとどまらず、健康被害を受ける可能性があるからです。

将来の健康について考えると、日常的に気化した薬品を吸い込んでしまうような環境に住むことは避けたいです。

浸水のリスクが高い

もし大雨などの影響で床下浸水してしまうと、排水や泥の除去、乾燥、消毒などの処理が必要になる上に、

床下に湿気が残っているとカビやシロアリが発生する可能性も高くなります。

「観測史上初の大雨」を予測することは不可能ですが、その土地の水害リスクについては事前に確認することは可能です。

浸水リスクの高い地域の建売住宅で、浸水対策していない物件はたとえ安くても、浸水した時のことを考えると購入は控えた方が良いでしょう。

2020年に宅地建物取引業法施工規則の改訂があり、

不動産取引時に仲介業者は水害ハザードマップを用いて水害リスクについて説明することが義務化されました。

この説明の際に「浸水想定区域ではない=水害リスクがない」と誤解されないように配慮するよう求められています。

しかし、悪質や売主や仲介会社の場合は、リスクを過少申告することもあるので、

ハザードマップを確認した上で、自分で過去の水害による被害について調べることをおすすめします。

土地の擁壁が崩れている

擁壁の安全管理は一般的に土地の所有者に責任があるとみなされます。

そのため、もし擁壁の崩れた場所が崩落して通行人に怪我を負わせてしまったり、

近隣住宅を破損させてしまった場合は、土地の所有者が責任を取らなくてはいけません。

にも関わらず、崩れた擁壁をそのままにしているということは、

管理がずさんな売主であるか、隣の敷地に立ち入らないと工事できないけれども隣人の許可が降りない、

重機が入らなくて費用が高額になってしまうなどの理由で、補修や建て替えが不可能な擁壁である可能性があります。

そのような土地の所有者になってしまうと、将来的に擁壁に関するトラブルが発生するリスクが高いので、

いくら住宅自体を気に入ったとしても購入するのはやめた方が良いでしょう。

また、購入予定の土地に擁壁がないとしても安心できなません。

隣接の擁壁の崩落リスクを考えると、すでに一部が崩れていたり、ひび割れているなど、

状態の悪い擁壁が隣接している土地も購入を避けましょう。

エリア人口が毎年激減している

人口が毎年減り続けている地域の建売住宅も、長期的な影響を考えると私なら購入は避けます。

人口が減り続けているということは、土地や住宅の需要も減り続けてしまうことにつながるからです。

土地や住宅の需要がなくなってしまうと、将来その家を手放すときになかなか買い手が見つからないという問題が発生します。

さらに、人口が少なくなってくると利用者も減るため、電車やバスの本数は減少し、

自治体の税収も減少するので今まであった行政サービスが縮小または廃止されてしまうなど、生活がしにくくなることも予想されます。

まとめ

今回は買ってはいけない建売住宅を知りたい人や建売住宅を検討する際の注意点を知りたい人に対して、

絶対に買ってはいけない建売住宅と一級建築士が解説する建売住宅の注意点をご紹介してきました。

まとめると以下になります。

建売住宅は土地代まで含まれているので住宅を比較的に安く購入することができますが、

土地選びができない分、しっかりと周辺環境をチェックする必要があります。

また、注文住宅と違い間取りの変更はリノベーションを行わなければならないので結局割高になってしまったなんてことも起こります。

建売住宅を購入予定で物件を探している契約前の人はこの記事で挙げた注意点をしっかりと確認してきましょう。

この記事が少しでも建売住宅を検討している人のお役に立てれば幸いです。

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