【中古住宅の購入】プロも狙う！買った方が良い中古住宅と土地の特徴

ここ数年木材だけでなくシステムキッチンやユニットバス、トイレ、給湯器、照明などの供給も不足しています。

そのような状況の中で新築一戸建ての建築費用は高騰しているので、中古住宅を検討する人が増えています。

最近の中古住宅は気密断熱性能や耐震性能が高い物件が多いので、

中古住宅を購入してリノベーションを行う方が新築住宅を建てるよりも安く済むからです。

私は17年間(2023年現在)設計事務所を運営してきましたが、

中古住宅のリノベーションを数多く手掛けてきて、リノベーションでかなり暮らしやすくなることを知っています。

今回は買った方が良い中古住宅と土地の特徴をご紹介します

良い中古住宅を購入したいと考えている人には必見な情報です。

ぜひ最後まで読んでくださいね。

この記事を読むと以下のことがわかります。

上記のことがわかります。

いい中古住宅があれば、新築を建てるよりも中古住宅をリノベーションした方がコスパが良く暮らしやすい住宅を実現できると思います。

中古物件は土地付きでかなり安く出回っているので、新築住宅を建てるよりもトータルで安くなります。

良い土地が見つからないと悩んでいる人は、中古住宅にも目を向けてリノベーションを考えることをおすすめします。

【自己紹介】

Bさん@アーキトリック
一級建築士　第303020号
耐震診断・耐震改修技術者
アーキトリック一級建築士事務所

設計事務所を17年間(2023年現在)運営している現役の一級建築士です。

店舗や旅館を中心に3桁の案件をこなしてきました。

現在は住宅設計やリノベーションを中心に活動をしています。

設計事務所のブログを始めて2年目で月間25000PVを達成！

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買った方が良い中古住宅の特徴

買った方が良い中古住宅の特徴は以下になります。

相場よりも安い物件

エリアや立地条件、物件の築年数によって適切な価格、相場があります。

中古物件を探す場合は近隣で築年数や広さ、立地条件が似ているものを探してみたり、

過去に取引された価格を知りたい場合は、不動産会社に依頼して調べてもらったりして相場は必ず知っておきましょう。

時々、相場よりも明らかに安い土地や中古住宅が見つかることがあります。

安いにもかかわらず長く掲載されているようであれば訳あり物件と考えてよいでしょう。

しかし、売主に何らかの事情があって相場より安い価格をつけてすぐにでも売りたいと考えていることもあります。

などの理由で売却を急ぐケースが考えられます。

一般的に不動産の売却には3〜6ヶ月はかかるものですが、

事情がある場合は1〜2ヶ月のうちに買主を探したいと考えて相場よりも20〜30%安く売りに出すこともあります。

条件の良い物件や人気のあるエリアでは不動産会社が早々におさえてしまうこともありますが、

そのような情報をいち早くキャッチできるよう、いろいろな不動産会社に依頼しておくことも大切です。

中古住宅は築20〜25年程度が狙い目

首都圏で2021年の1〜12月に販売・登録された中古住宅について、レインズの調査によるとこのようになっています↓

この表を見ると中古住宅の価格は築15年目までは築0〜5年とあまり変わりませんが、

築21年目以降に下降線が急になっていくことがわかります。

一般的な木造住宅の法定耐用年数は22年とされていますが、それ以降は暮らせなくなるわけではないです。

法定耐用年数は住宅ローン審査で用いられる減価償却などの計算用で、物理的なものではないです。

日々のメンテナンス次第で劣化を防ぐことができるので、これまで暮らしていた住人の心がけ次第ともいえます。

トイレや洗面、浴室、キッチンなどの水まわりは15〜20年でメンテナンスや交換を考えることが多いようです。

20〜25年の中古住宅を見たときに思いのほか状態がいいと感じられたら一度交換をしているのかもしれません。

築30年以上になると販売価格は新築に比べ大幅に割安になりますが、

その分、外装、内装を含めたリフォーム、リノベーションの費用が高額になることも考えられます。

築年数が古くなってかなりの修繕や設備交換が必要になったため、売主が住み替えを検討していることも少なくないです。

こんな中古住宅はおすすめ

中古住宅を購入してリフォーム、リノベーションの費用が思いのほかかかってしまったり、価格重視で選んでしまったと後悔する人も少なくないです。

中古住宅を検討する際は一度の内見で即決せずに、少なくとも1日は冷静に考える時間を持ちましょう。

その際はこのような部分に着目してみてください。

売却の理由がわかっている

売主がどうして売却しようと思っているのか聞いてみるのも悪いことではありません。

理由としては

などさまざまな理由があるでしょう。

中には修繕や設備交換が必要になって住み替えを検討といった少々マイナスイメージの理由もあるかもしれません。

それでも検討する際に理由がはっきりしていれば不安が少ないともえいます。

メンテナンス履歴がわかっている

売主がこれまでどのようなメンテナンスを施してきたか、リフォーム履歴はあるかなどがはっきりしている物件は良いと思います。

例えば、

などの部分です。

築20年以上の戸建てになるとさまざまな部分で劣化による不具合が生じて、修理やリフォームが必要になります。

一度もリフォームをしていない場合は買主が購入後にすべてを修理交換するというリスクもあります。

これらのメンテナンスがしっかり行われていれば安心できます。

購入後にメンテナンスを行う時期の目安にもなります。

中古住宅は一般的に現状有姿渡しとされているので、買主がどれだけ細かい部分までチェックするかで事前の把握内容が変わります。

外壁や屋根の塗装、水まわりの設備など建物やさまざまな設備の状態をよく見ながら、気になるところはどんどん質問してみましょう。

売主や不動産会社の説明に納得できればOKです。

性能基準を満たしている

耐震性能や断熱性能などは内見しただけではわからないものです。

建物においては1981年6月から施行された「新耐震基準」が義務付けられ、2000年6月には木造住宅で大きな変更が加えられました。

そのような耐震性能を満たしていれば安心です。

断熱性能については1980年代から現在までかなり性能があがっています。

現在の建物の断熱性能は1990年代に比べると約2倍、1980年より4〜5倍になっています。

断熱性能がある程度高く、真冬でも寒くない戸建てを購入したいと考えると、築10年程度がおすすめです。

断熱性能が低い場合は最低限、熱の出入りに最も影響する窓のリフォームが必要になります。

2重窓にするだけでも効果はあります。

床や壁、天井に断熱材を入れる工事はかなり大がかりな工事になります。

断熱性能は暮らしはじめてからとても気になる部分です。

可能であれば内見時に専門家に同行してもらって断熱仕様が確認できる図面を見せてもらうとよいでしょう。

周辺環境がよい

学校や病院、商業施設へのアクセスが便利ということはもちろんですが、近隣の状況をよくみておきましょう。

隣に古い空き家があり近隣の日常生活に悪影響を及ぼす事情があったりすると、

どんなによい物件でも長く暮らすマイホームとしては不向きかもしれません。

内見する時間帯としては夕方ごろがよいと思います。

立地条件によって夕方になると西日が強く差し込んだり早々に日が当たらなくなったりする部屋があるかどうかがわかります。

また、夜の状況も必ず一度は確認しておきましょう。

これらの条件を満たした中古住宅が希望のエリアに見つかれば購入を検討してもいいと思います。

内見の際、ホームインスペクターや建築士、大工さんなどの専門家に同行してもらうと安心です。

土地のチェックも重要

中古住宅を購入するときは土地についての確認が不十分になりがちです。

すでに家が建っているから大丈夫だろうと思ってしまいがちですが、

地盤改良工事が不十分だったり、築年数が古いと地盤改良工事自体が行われていなかったりすることもあります。

自分でできる地盤調査の方法やチェックすることは以下になります。

などが挙げられます。

地盤調査した際の地盤調査報告書があるかどうか売主に確認してみましょう。

また、物件のある役所に行くと過去の地盤調査データが閲覧できる場合があります。

内見の際に床に傾きがないかどうか、基礎や外壁にひび割ればないかどうか、家のまわりもぐるっと見ておきましょう。

隣家の外壁にひび割れやフェンスの傾きがないかどうかも見ておきましょう。

可能であれば、雨が降った後に見に行ってみましょう。

庭の水はけが悪くて雨量のわりにはぬかるみすぎているという場合もあります。

このような部分をひと通りチェックして心配がなければOKでしょう。

また、土地が道路に対してどのように接しているかも要チェックです。

車の大きさや交通量の多さなどによって駐車する際の切り返しが難しくなることがないかも確認しておきましょう。

まとめ

今回は中古住宅を購入しようと考えている人や良い中古住宅はどこを見ればいいのかわからない人に対して、

プロも狙う、買った方が良い中古住宅と土地の特徴をご紹介してきました。

まとめると以下になります。

いい中古住宅があれば、新築を建てるよりも中古住宅をリノベーションした方がコスパが良く暮らしやすい住宅を実現できると思います。

中古物件は土地付きでかなり安く出回っているので、新築住宅を建てるよりもトータルで安くなります。

良い土地が見つからないと悩んでいる人は、中古住宅にも目を向けてリノベーションを考えることをおすすめします。

この記事が良い中古住宅を購入したいと考えている人のお役に立てれば幸いです。

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アーキトリック一級建築士事務所

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